セフレック六甲高羽

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5.00

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外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市灘区一王山町１４-１
• 交通：

1. 阪急神戸本線「六甲」駅徒歩18分
2. 阪急神戸本線「御影」駅徒歩24分

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成17年（2005年）5月
• 売主：兵庫県住宅供給公社

価格・コスト・販売時状況

【税金】

• 固定資産税が割高になるというのはどれくらい違うものなのか？
  • この物件を購入したものです。税金は不動産取得税（引渡し後１回）が、２３万５千円で、固定資産税が２１万５千円でした。ただ、これは変動することもあるらしく、広さによっても変わってくるので詳しいことはわかりませんが・・・。あと、この物件の固定資産税が他の同じような広さの物件と比較した際、どのくらい高いのか、また安いのかはわかりません。
    • 固定資産税21万円ですか！？いろいろ調べているのですが、3000万円のマンションで税額があって7万から10万ほどと聞いていました。どうしてそんなにするのでしょう？？？所得税もかかるとも知らなかったです。
    • 取得税が23万5千円もしたんですか？？驚きです・・・・。専有面積がかなり広い部屋を買われたんでしょうか？それとも豪華な共用施設がこのマンションにはあるのでしょうか？固定資産税もかなり高いですよね？この金額は当初5年間の軽減処置を受けた額でしょうか？
• 共用設備は総戸数が４９と小規模マンションってこともあってか、豪華ではなくむしろ他の分譲マンションより劣るぐらいだと思います。購入したのも専有面積も８０半ばぐらいですし、やはり公庫物件は税金が高いってことになるのではないでしょうか。ちなみに５年間の軽減処置ってなんですか？住宅減税の話は聞きましたが、それとはまた違うんですよね？
  • 戸数49戸でしたらおっしゃるように豪華な施設はなさそうですよね。実は身内のものが公共団体からマンション（専有面積８０㎡）を買った時も営業さんからは取得税はかかりませんと言われていたのにも関わらず、上記と同額程度の取得税が実際はかかったんです。他にも公共団体の販売するマンションに住んでる人にも確かめたんですがかなりな取得税が実際はかかってました。やっぱり公共団体は「取りやすい所から取る」んだなーと妙に納得しております。通常80㎡位のマンションに取得税はかかりませんから。（豪華な共用施設があったりとかは別です）固定資産税は当初5年間は実際の税額より2分の1に軽減されてるんです。と言うことは5年後には今の税額の倍がかかります。もちろん3年ごとの評価替えがありますからどうなるかは分かりませんが。固定資産税も最終的に市の固定資産税課の職員が実際のマンションや部屋を見て評価を下すんですがここでも公共団体が建てたマンションは異常に高い（評価）税額になってるようです。
  • だから神戸市、市・府供給公社、都市整備公団etcが売主の住宅は取得税も固定資産税も高く取られるんです。というか取りやすいんですね。
  • 私も色々調べてみてこの物件の税金の高さに改めて驚きました。２１万５千円の固定資産税について電話で問い合わせたところ、軽減措置が取られた後の額だということがわかりました。私の税金は５年後一体どうなってしまうんでしょう？？？第一期３２戸、第二期１７戸の販売で（現在は第二期）私は第一期で購入したんですが、ほとんどの住居で抽選があり、３倍、４倍は当り前でした。営業マンもこんな人気物件は初めてだと抽選会場で言っていたのを小耳に挟んだぐらいです。実際うちも抽選でしたし・・・。そもそも私の認識に誤りがあり、抽選は当り前なんでしょうか？私には今となっては人気の理由がわかりません。みんな税金が高いと知らないで申し込んでるんでしょうか？税金については「取得税は住宅を買うとみんなこの税金を払う。」固定資産税については「住宅減税があるから相殺される」と説明があったぐらいで。資金計画表にも左隅に小さく記載されていました。

【販売時状況】

• ちょっと検索してみたけれど中古、賃貸ありませんでした。スレもとても静かで、注目度が低いというか、難なく売れて、買った方の満足度も高いのかもしれないなと思います。良い物件は動きが少ないとも聞きますから。

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交通

• 阪急神戸線「六甲」駅バス4分・徒歩1分
• 会社勤めには自転車を利用と考えているのですが、この坂、自転車では無理でしょうか？
  • 自転車はけっこうキツイと思います。がんばれば出来ないことはないとは思いますけど。(どの程度がんばるかですよね。)私は坂には慣れていますのでなんということはありませんが、友人達は坂のキツさに驚きます。

構造・建物

【住宅供給公社マンション】

• 住宅供給公社のマンションって民間と比べてどうなんでしょうか？
  • 別に民間と比べて差異はないのでは？公的機関が売主のマンションは固定資産税が割高になりますが。

【眺望】

• 六甲、高台にあるので眺めのいいマンションになりそうですね。
• 海が見えるのは何階からですか？
  • ３階からかろうじて見えています。西の方は前の建物が邪魔になるかも。うちは内覧会の時に眺望の写真があったのでそれを確認しました。

設備・仕様

• 室内設備面では見劣りするところはまったくありませんでした。小規模なマンションなので、その他設備は特にないですが。
• 重説の時にインターネットがＣＡＴＶしか使えないとのこと。光が入っているのになぜと聞いてもこちらもあまり詳しくないけど、納得できる説明がなかったな。
  • ＮＴＴの光は使えず（電話回線を使うため）入ってきているのは光ケーブルが直接入っているためそれを単独に利用するときには高額の費用が必要と言うことらしいのですが。
  • 光ケーブルを利用すると月に４，５万かかるという話です。今時信じられません。
  • 現在もマンションと同じCATVのネット（＋TVサービス）を利用しています。NTTの光も利用できるのですが、CATVの契約で一括のほうが手間がかからないし、月の費用はあまり変わらないので、CATVだけにしています。速度的には光ほど出ませんが、PCが１台であればTV共通のルーター１台で済むし、結構安定しています。高羽地域がどのくらいネット利用者があるかによって、多少速度は変わると思いますが・・・もし転居後、速度的に問題があれば、NTTにマンション特約の工事を申し込めばいいのではないかと思っています。光を単独で各戸が引くのはもったいないと思いますので。マンションでの加入は後からでも可能なはずだし、各戸までの配線は済んでるので、配線ボックスを据え付けるだけのはずなので。入居者の一定割合の同意が必要だと思いますが・・・それが大変かな＾＾；
    • 結局フレッツが使えるようになったとのこと。
• カビが発生！先月荷物搬入のときに気づきました。内覧会の時には明らかになかったカビです。リビング入口のクロスなど数箇所で、原因は、入居まで窓を締め切っており、「24時間換気」をしていなかったことらしいです。
  • 騒音を防ぐために締め切った状態が多いので湿気もたまりやすいのでしょうか。和室の隅っこの畳に水滴がついてました。フローリングも湿気の為で継ぎ目が反り返ってる箇所があって・・・普通こんなことなるのか？
• 生活し始めてせっかく台所からベランダに出られる勝手口があって網戸も付いてるのに、ストッパーがないから開けた状態を保てない。これじゃ何のための網戸つき勝手口かと妻が嘆いておりました。欠陥なんでしょうかね。。あとは問題ないのですが・・・。
  • 我が家にも勝手口ありますが、ちゃんと開いたままに出来ますよ。ストッパーなくても少し重いですが扉を最後まで押し込むように開くと止まるようになっています。一度お試しください。

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育児・教育

• 学区も問題ないようです。
• 神戸大学の近くです。

周辺環境・治安

• 近所に住んでいます。西側道路の交通量は多いというかトラックや大きな車がよく通ります。雰囲気は、横の川がちょっと汚く見えるかなあ。と思います。でも校区も良いですし、少し東に行けば御影山手ですし、悪くないと思いますが。
  • このマンションはとても気に入ったのですが、立地で目の前の道がとても交通量が多く、小さい子供がいる我が家には不向きだなということで、遠慮しました。バス便が呑める方ならＯＫなのでは？
• 交通量が多いとなると排気ガスも気になるのでしょうか？
  • 私は排気ガスより音の方が気になると思います。なにせ坂ですので。
• 地図をみていただくとわかるのですが、マンションの前の道は、北に上がると表六甲ドライブウェイにつながります。で、そのまま中国道へと抜けるトラックとかがけっこう通るようです。詳しくは地元の人にきいてほしいのですが、MRの人も「交通量は少なくないです。」と言っておられましたよ。
• 道路の騒音は窓を閉めると思ったより静かだし、ホッとしました。
  • 道路の騒音は窓を開けると想像以上ですが、閉めると問題ないので一安心です。
• パンフレット見ました。ここは元々山だったようですが、夏には蚊が沢山でそうですよね。
  • 立地を考えれば蚊を含め虫はいるでしょう。残念ですが。六甲山の麓ですから。
• 最近よくイノシシを会社帰りの遅くなった時に見かけます。実際見るとかなり大きくて怖いのですが、人間に慣れているのでしょうか？すごいスピードで走っていたのでめちゃめちゃ怖かったです。
  • この前もバス停近くで引かれていましたよね。。。この辺りではキツネや狸なんかも目にしますよ。夏ごろからマンション建設のために少し北側の山を切り崩しているのが原因かもしれません。住処を失っているんでしょうかね。猪は、親子連れのときは容赦がないと聞きますが、何にせよ餌を求めて山を下りてきています。イライラしていたり、食べ物を持っていると思われる可能性も高いので、近寄らないのが無難ですね。
  • 先日駐車場で狸が２匹いました。イノシシはスーパーの袋を持っていると狙われることがあるみたいですが、大抵は知らん顔をしていると向こうも気にしないようです。

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