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住適空間 - ご近所マンションの記事
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ジ・アーバネックスタワー神戸元町通

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  1. 東海道本線(JR西日本) 「神戸」駅 徒歩6分 (南口)
  2. 神戸高速線(東西線) 「西元町」駅 徒歩3分 (西口)
  3. 神戸市営地下鉄海岸線 「みなと元町」駅 徒歩5分 (1番出口)
  4. 神戸高速線(東西線) 「花隈」駅 徒歩6分 (西口)
  • 総戸数:200戸(別途、管理室1戸、スカイラウンジ1戸)
  • 構造、建物階数:地上27階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年02月上旬予定
  • 売主:大阪ガス都市開発株式会社/新星和不動産株式会社/大和ハウス工業株式会社
  • 施工:株式会社大林組


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 値段は南東低層階で180万/坪 くらいからを予定してるようでした。残念な眺望のラウンジのある15階付近で、200万越えぐらいの予定のようです。
  • 価格が発表されましたよ。2400万円~です。
  • あまり人気がないように思いますが、改定されてもまだ高い理由は何なのでしょう?安売りしない強気な姿勢は大切ですが、市場を無視した独りよがりな設定は一歩間違うと危険だと思うのですが…暇そうなMRを見るたびに売れ残りの心配をしてしまいます。
    • 見合ってない値段としかいいようがない。全体的に-15%引いて妥当か。客いないのはそういうことだったんだな。
  • また価格変わるんですか?
    • 価格改定のメール連絡の後、正式価格発表とのメールが最近きました。
      • 価格改定は一度されていますが、正式価格発表というメールが最近きたということは、再改定ということでしょうかね?
  • 第1期50戸というのは、かなり厳しい数字ですよ。条件の良い部屋は初期の段階で売れてしまうので、完売までは相当苦戦すると思います
    • 値引きというより、割高感があるのでそもそもの価格設定を見直して欲しいという自然な声ではないでしょうか?
      • 価格について相当の要望があったみたいだけど押し切ったみたい。今の価格に見合った価値はない声が多いのが事実。
        • 神戸駅まで徒歩圏内っていうのが価格を押し上げる大きな要因になっているような気がしますよね。ただ要望よりも押し切っていったって本当なんですか?それだとどうなんでしょう。。利便性は良いとは思います。あとは仕様がどの程度とかそういうものでやっていくのかなぁ。
          • 駅から近いだけで高層建築にびっしり挟まれた圧迫感(南の巨大空地のリスクも有り)やタワマンなのに眺望がないという致命的な要素を抱えあの値段だとちょっと…パークハウスに比べると建物も高級感がありませんし、割高との声が多いにも関わらず押し切ったのならその姿勢も残念です。失礼ですが高級売りするようなブランド力(イメージ)や魅力があるとは思えませんし、売れ行きは厳しいかもしれませんね。押し切ったのですから相当の自信があるのでしょうが。



[編集] 交通

[編集] 構造・建物

  • 今日資料請求で来たチラシみると内廊下みたいですね。ホテルライクな暮らしを実現とありますから絨毯かもならいいけど
  • 両隣のマンションに比べて、道路よりたいぶ奥まって建つから、角部屋は実質完全な中部屋。むしろ両隣のマンションからコンニチハ状態で、洗濯物も何干してるか丸見られ、窓開けたら隣のテレビの音すら聞こえるから本当の中部屋の方がよっぽどマシ。ただし、両隣のマンションを抜けるフロアは三面バルコニーだしむしろ割安。
    • 両隣のマンションを抜けるフロアって、25~27階のことでしょうか?


[編集] 共用施設

  • なんとなくですけどここは最上階の上にスカイラウンジ設けそうな感じですよね。理由はバースでもそうだし比較的眺望が抜けない部屋が多いから
  • 27階はポートタワー見えてますね。屋上ラウンジなら間違いないね
  • スカイラウンジとても気になります。高層階はやっぱりかなりお値段が高いのかな?っておもいますけど、スカイラウンジなら出入り自由になりますよね?
  • スカイラウンジは15階なのですね。ほんとに残念です。最上階にあったらすごく良かったのですが。
  • エレベーター本当に2機なの?200戸で2機は少なすぎ、最低3機は必要だと思うけど・・・。
    • 27階建て200戸に2機というのは相当厳しい数字ですよ。エレベータが2台とも行った直後だと上層階の人は当然エレベータが40階以上分移動してる間待たなければいけません。2台だと上層階用と下層階用に分けることは無理ですからラッシュ時だと途中階には相当止まります。酷いときだと玄関からマンションの入口まで10分近くかかることもありえますよ


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[編集] 設備・仕様

  • 間取りのところ見たけど床暖の表記がないね。床暖がないとなるとかなりの格安物件になるんじゃないの
    • 確かにHPの間取り図に床暖房の表記が無いですね 温水式床暖房とかにりそうな気はしますが
  • 事前案内会行きました。ちゃんと、ヌックもミストカワックもあるようでしたよ。


[編集] 間取り

  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 専有面積:48.54m2~103.18m2
  • バルコニー面積 9.03mm2~36.33m2
  • アルコーブ面積 1.25m2~4.59m2
  • ここの東は何も見えないし、東は暗いよ。まだ西で山並みを見た方がまし
    • 東は郵便局抜ければ明るいのでは?10F以上?
  • 103m2の部屋の間取り図見て疑問に思った事。LDで27.6帖は魅力的に思ったのですが、リビングとダイニングで27.6帖。洋室と繋げば33.6帖の大空間にとありますが、これってキッチンも入っているんじゃあないですか?LDKが27.6帖ですよね。LDは23.5帖ではないですか?間違ってたらごめんなさいだけど、もしLDではなくLDKで27.6帖だったら詐欺ですよ。他の間取りもB,C,Dタイプはあやしい。TとQはLDK表示なので問題なしかと。
  • ここはタワーの割りには眺望面でダメ。
  • ここの南向きでレジデンスと隣接する部屋。リビングの唯一南側でベランダに出れるサッシと、寝室は、レジデンスで更に突き出た非常階段とビンゴよ?こんにちはどころか、手が届くレベルで、しかも向こうは透け透けの階段で、普通に人通るからね。距離は電車で向かい合わせに座ったときくらいかな。
    • 非常階段普通に通る人はせいぜい4階まででしょう
  • ここは3LDKの間取りが多くて、広々暮らせそうですね。ベランダじゃなくてバルコニーなので暮らすならオーニングつけようかと考えています。


[編集] 買い物・食事

  • 何気に中央郵便局が近いのはいいなと思います。なかなか書留とかそういうのが受け取れなくて本局に行かなくちゃいけないことが多いもので。そういう印鑑が必要な郵便物が多いと、受け取りに行くのも面倒になってしまったりします。


[編集] 育児・教育

  • 学区が悪いではなく学区の環境が悪いの間違いです、すみません。小学生には酷な距離ですし交通量も多くちょっと一人では歩かせたくない街並です。DINKSに向いているというのは賛成ですが、最寄のスーパーは高架橋を使わないと渡れないですし、よく検討することをお勧めします。
    • スーパーは駅中にも駅北にもあります。いずれにしても中央区の浜側は子育て環境ではないですよ。
      • 小学校から物件まで、歩いて町並みを確認しました。交通量が多くて遠いのは確かですね。低学年には大変な距離ですが、そこまで不安な道でもないので、頑張って通ってもらおうと思いました。買い物は、不便さを感じないと思います。
  • 小学校のお子さんがいらっしゃる方も検討されているのですね。学校までまだちっちゃい子だと大変でしょうけれど学校自体は良さそうな感じなので楽しい学校生活を送ってほしいです。


[編集] 周辺環境・治安

  • 駅から近く複路線なのが魅力。海がありハイセンスなエリア。そこに建つマンションって、眺望が凄いでしょうね。綺麗で。展望デッキから見るような景色じゃないでしょうか。
  • 4駅4路線利用できるのは便利で人気がでそう。資産価値という点でもプラス点かと。立地的にも好みがでると思いますが好きです。
  • ここはホテルシェレナの東館跡地。
  • ロケーションが良いですね。夫婦でのんびりと暮らすなんていうのも良いかなと…。ファミリー層向けではないのかな?周辺に学校とかありますか?
  • 塩害ってどうなんでしょう?海から500m以内は重塩害地域になりますが、ここは300mほどですよね。室外機などは塩害仕様のものを買った方が良いのでしょうか?
    • いらないと思いますよ。この辺りで塩害を気にするならハーバーのタワー2つですね。
      • 塩害なら、上の方の階ではどうなんでしょうかね。階層は関係なく塩害にもなるんでしょうか。でも錆びやすいモノは、一度サビてしまうと、何度もサビを出してしまい注意をしていても、サビは直ぐに出てきてしまいますからね。
  • 確かにここは学区も悪いし交通量も多く距離もあるのでファミリーからの需要は少なそう。DINKSや定年後夫婦あたりをターゲットにした方が良さそうだけど、そもそも内容のわりに価格が高いので簡単には売れないでしょう。
    • 山の手小は、落ち着いていて悪い学区ではないですよ。子育て環境としては騒がしいですが、共働き家族にはいい場所です。
  • この辺りの場所はかなりいいですね!
  • 現地を確認してみましたが、前の道路の交通量が多いですね。夏場にリビングの窓を開けて過ごすことを考えると、バイクのマフラーの音等にイラッとなりそう。それに前の郵便局のビルに音が跳ね返って音が倍増して聞こえること間違いなし。ここは夏でもホテルみたいに窓を開けないのが基本ですね。エアコンも24時間つけっぱなしかな。日照についてはレジデンスにブロックされますね。それにくっつきすぎ。まあ暗かったら昼間でも電気つけますし、カーテンも絶対に開けません。LED照明であれば電気代も安くつくんですから。


[編集] 周辺施設

  • お向かいの大きな空き地はどうなったんだろう?
    • 生田警察が移動してくるみたいだね。
      • 治安は間違いないなくよくなるが、間違いないなくうるさくなる。ホントに警察ならね。

[編集] その他

  • 環境を想像するとここなら1LDKも「住む」「投資する」のどちらでも需要がありそうだから残ることは無さそう。どっちかにしか需要がないと戸数の割り振りによってはこの間取りは残ると思います。部屋数配分はファミリー主体でしょうかね、3LDKが一番多くないとファミリーからすれば他の間取りの出入りや空きが心配でしょうがないはずです。
  • 上記の公式HPにある物件概要を見ていたら管理会社が変わるようです。『※本マンションの管理は大阪ガスコミュニティライフに委託予定でしたが、変更予定であり、現在未定です『』の記述が。そこは今、何かやって業務停止になっていますがここの完成はまだだいぶ先なのに。いざ、住むと管理会社は重要だから次はどこになるのか気になりますが。
    • 管理会社が星光ビル管理株式会社に変わっていますね。動きが早い。素晴らしい。こういうのって買う側にとっては大切な事。他の人も管理で買えって書いてますがホンマそう思います。


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