ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス

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4.20

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物件概要

ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県西宮市瓦林町30-1（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩15分
2. 東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩16分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権
• 完成時期：2022年08月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 今年の1月竣工の「ジオ西宮北口 松山町」が大幅値引きして懸命に販売活動しないと完売できない状態みたいだし、ここも相当リーズナブルな価格にしないとたった39戸でもなかなか売れないかも。ジオは最近の販売立地がイマイチなものが多く残念。
  • 洋室が長方形というか、間取り自体が細くて、、、？場所は松山町の方が好き。
• 西北の場合は駅に近くないとメリットがかなり少なくなるしなぁ新駅ができることを織り込んだ価格なのだろうか
• ここはジオ松山町より安いですかね？？
  • 坪単価240
• 10月25日から29日は休業だそうです。遅いシルバーウィークでしょうか？長期休暇ではないので忘れてしまいそうです…間取りでましたか？資料請求者だけでしょうか。新駅もできるかもしれないと聞いて、期待しています。
• 公式ページ、情報がまだ少ないんですね。竣工まであと1年、販売開始が今年の12月中旬予定なので、そろそろ具体的な情報が欲しいところ。
• 駅が15分なので価格に期待したいところですが、間取りの平米数が70㎡～あるので、どういう価格になるか。駅が近くないとはいえ、2駅3線利用可能な点もプラス要素になるとしたら、安くはならないかな？
  • 例え1駅1線利用でも、駅へ15分以上も毎日結局かかることを考えたら、駅10分以内の物件で乗り継ぎする方が絶対にイイに決まってる。15分って相当、遠くて罰ゲーム並。西北に飛びつく客を目論むだろうから、期待するほど安くはならんだろうし、また売れ残るパターンじゃない？ジオだし。
• 学校が近かったりするので、入居者は子育て世代が多くなるのかなという印象。会社勤めの人は、やはり駅から近い方が良かったりするのでしょうけど、少し靜かなところが希望という人も少なくないのでは？と思います。1階の住戸はサイクルポートがついていて、出入りも直接できて便利そうです。専用サイクルポートで、その分価格もお高そうですが、別に月額使用料もかかるんですね。
  • 中学受験やらで電車通学が伴うことになった通学の場合はやはり子供にとってもしんどい距離になるのでは？
• この辺って西宮北口ちゃうやろ。
• 通学は言っても数年。賃貸ならまだしも定住するなら通勤や生活の利便性じゃないかな。重視すべきとこは。しかも、塾に通わすなどの点からも、子供にとっても学校への近さだけではダメかと思う。あと、子育て世代はほぼほぼ会社務めなので、本音は駅前でしょうねw結局、西北に住みたいけど駅前は高くて買えない、でもここならなんとか一応、西北って名前ついてるし...みたいな人が興味持つマンションなんだろう。しかし、リアルなところ限りなく西北は遠い。
• 西北徒歩5分圏内エリアは高木、甲風園の高級エリアか平木、深津校区の＊＊地域のどっちかしかない。
  • 甲風園ってもはや高級でもなんでも無くて、ただの住宅エリアっぼい。
• ここを無理矢理、西北の物件として話が展開されるとややこしい。取り柄がないからどうしても15分もかかってしまう最寄り駅名をアピールするしかないのだろうが。駅前とは違って、どこかのんびりと静かなところは良い。ただそれも北東エリアの方が良いのかなって思います。
• しかし、最近のジオ（阪急不動産）は西北物件はどこも立地がイマイチ。戸数も少なめなのになかなか販売も厳しそうだし。。。お膝元の西北駅前とかどカーンとなんか出ませんかね？
• 確かに駅前で便利な方が住みやすいのは確かです。ですが、駅から近いからといって、住みやすいとは限りません。小学校が近いというメリットがありますから、子育てがある程度終わってから住み替えればいいんじゃないかな？まずは子供一番で考えるというのも一つの考えだと思いますよ。こういった子育てしやすい場所は子供がいらっしゃる方に人気がありますから。
  • 中古物件でよくないですか？新築で駅遠い物件ともなると住み始めて中古になった瞬間、価値がガクンと下がるリスクが高いわけだし。先に書かれてる人もいるように、学校だけの往復でないことを考えると本当に子供にとって良いのかも疑問。マンションだからなおさらそのように感じてしまいます。
• 新築販売時に注目度が低くければ、中古売却時にも他のマンションと一緒に埋没してしまうのが既定路線。この静けさは将来のリスクを感じずにはいれない。稼ぎまくるから、別に売却時に叩き売りでも構わないって人なら別です。
• ここの一番高く売り出される部屋でも、西北の駅徒歩10分以内の中古物件には手が届かないね。同じジオでも西宮北口近くの両度町、芦原町、神祇官町の中古物件の方がよっぽど資産価値があるよ。両度町、芦原町、神祇官町辺りは開発によってもはや一等地だけど、ここは少し駅から遠いしリセールパリュー等視野に入れた資産価値の維持が難しそう。のどかで良いとこではあるけどね。
  • 両度町、芦原町、神祇官町のマンション住まいの方ですかね？あちこちの西北スレで「両度町、芦原町、神祇官町」推しされてますが
    • 実際いいところだけどな。
• 「両度町」が群を抜いてる。山手幹線を渡った南側かなり億劫で最寄りの駅を考慮しても神祇官町ともなると選択肢から外したくなるな。特に象徴的なのは大規模な西宮北口ガーデンズなんかが安いのに不人気でなかなか完売出来ずに売れ残っていたのが検討者側からの印象を何よりも表している。

• 阪急がこんだけこの辺りでマンション建てるってことは、いよいよ阪急武庫川駅が具体的になったのかな？？
  • 私が不動産会社なら、今のうちに土地を仕込むだけ仕込んで、マンションとして販売するのは新駅オープンが公表されてからにします。そっちの方が高値で売れるし。
• なんで西宮北口ってネーミングがマンション名なんでしょうか？どこにあるマンションなのか検索してみたんですが、ムチャクチャ遠いんですけど。
• 西宮北口って名前が付いてれば他は多少、目を瞑る！みたいな1次取得者層を狙っての命名やね。「マジでこの商品良いですよ！」みたいなレビューを真贋確かめずに飛びつくようなタイプがまさにそう。
  • 確かに！西北、特急停まるから阪急の駅では便利やけど、騒ぎ立てるほどの街とは違う気がする。特にここの立地なんかはその便利な恩恵もそもそも受けれてるのかどうかも疑問。雑誌で掲載される駅南側のごく限られた再開発エリアばかりをイメージして検討してるんだろうけど、日々の生活イメージをもっと膨らますべきだよね。こんなに駅から遠いんだったら、他駅で探したほうが賢い。
    • 広告の西宮北口オンリーワンって何が？
      • 商業・教育・医療・公園・自然・交通そのすべてが身近に揃う 西宮北口のオンリーワンが叶うエリア。間取りは普通だけど立地がいいらしい。売れてるの？
        • めちゃ売れてるって感じですけど
          • 半分弱成約。いいの？悪いの？
• 今のご時世、マンションは何をおいても立地です！これ定石です。
• 何かあった時にリセールもありますもんね。
• 14戸売れたみたい
• ジオ西宮北口 松山町が大幅値引きになってるみたいなんですが、コチラも値引きされる感じですかね？値引きありきの販売価格なら、普通の価格で購入するのは損ですよね？
  • どうなんでしょうね、値引きがあったらいいですね。駅から10分以上の場所なので、ありうる感じもしますが。あと8戸で完売ですか？値引きがある頃には間取りは選べないかもですが。高額な自転車を持っている人は、一階の専用サイクルポート付きが狙い目ではないでしょうか。あとは南向きと角住戸。どれも良い感じの間取りには思えますが。
  • 向こうは即入居可能な状態だから売り急ぎたくなっているのでは？こちらは総戸数に対してどの程度の残があるかはわからないですけど、少なくともまだ竣工まで日数があるのですぐには大幅な値引きはないのかも。ただ場所が場所だし、マンションの中でも人気の部屋は既に売れてしまっているわけだから、ここから残りの部屋をどう販売していくかは営業の力の見せ所でしょうね。それこそ売れ行きがヤバそうなら同じように値引きしてでも処分せざるを得ない場合が出てくるでしょう。
• 70平米のギチギチに5000万はもういいよ。駅遠ならせめてゆったりと暮らしたい。子供が高校生になったら大人四人のサイズ。リビング13畳とかパンパンですよね。友達連れてきた日には満員電車状態です。
  • そうですね。自分もそうですが、駅に近くて７０平米そこそこで狭い物件ならともかく駅から距離があり、狭い物件で高めの価格設定の物件は検討しづらいでしょう。せっかく購入するマイホームにベッドが置けるかどうかの心配をしてまで・・・と思ってしまいます。
    • モデル行きなよ ベッド置けてます
• 39戸だと管理組合の役員とかマンションから選出さらる地域の役なんかが複数回、はやく回ってきたりしないのでしょうか？
• 70平米で5,000万以上って ニシキタはまだまだ強いね
  • そういった発言は全部売れてからした方が良いよ
  • どちらの何と比較して強いと発言されてるのでしょうか？それとも強いというのは強気の価格ってこと？所謂、相場的に高すぎる感を意味してるのだろうか？そもそも西北自体は大阪にも神戸方面にもでやすい便利な場所であるけど、駅からこれほどまでに離れてしまうともはやその西北の便利さという恩恵はほぼゼロに等しいような気がする。5000万が高いか安いかはそれぞれだけど、もっと良い使い道はありそうな気はします。
• あまりマンションでは1階は人気は高いわけではないと聞く。リセール・賃貸にする可能性があるのであれば、なんとなく避けてしまっている方も多いのだろうと思いました。

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交通

• 駅から徒歩１５分というのはどうしてもマイナスになってしまいそう。バスなどが利用できればいいですが、バスは通ってないのでしょうか？戸建てなら徒歩１５分でもいいですが、マンションとなると魅力が半減してしまいますね。
• 早く新駅できたら良いですね！真ん中にホーム作れるようになってるので、一気に進めば意外と早いかな？
• 新駅っていつ頃出来るのでしょうか？地元事情がよく分からないので、公式サイトには新駅はここのマンションからだと徒歩〇分とかそういう情報が欲しかったと思います。この辺からだと近くに万代やココカラファインがあるとはいえ、買い物はやっぱり駅方面に行くのが充実しそうですね。車より自転車で行くのが良いでしょうか。
  • 新駅は確定ではないですよ。なので新駅が出来る前提で購入すると痛い目に遭う可能性もあります。ただ新駅が確定すると価格が跳ね上がると思うので、どう判断されるかは一種の賭けですね。
  • ここの立地なら、西北方面に行かれるなら、車より自転車の方が良いですよ。週末のガーデンズの駐車場はなかなかの渋滞ですので。特に坂道も無いので、ストレスなく行けると思います。新駅はかなり前向きには動いていますが、着工までは油断は出来ませんね。具体的に改札口がどこに設定されるか決まるまでは、書面に徒歩○分は記載不可ですし。なので、出来たらラッキーくらいのつもりで考えていくのが良いかと思います。
  • 新駅なんかやめて欲しい。とんでもないわ。
• 新駅の話が盛り上がっていますが、どのくらいまで本当なんですか？前向きに動いている、で「決定ではない」状態なんでしょうか。新駅ができたら資産価値も高まりますし、いいニュースと思いますけど、まだ何とも言えないみたいですね。確かにできたらラッキー。そのくらいのスタンスが一番かも。期待しすぎちゃうとよくない気がします。
  • 今まで渋っていた尼崎市も合意に至ったと言う状況ですね。前向きには進んでいるものの、これから住民への説明や、プランの具体化、費用の負担割合の決定などが残されています。なので、あまり期待せずに、今の立地条件で判断が良いと思っています。新駅までの距離だけで考えると、松山町のジオの方が近いですよね。
    • 新駅誘致の話自体は少なくとも20年近く前（もしかするともっと前？）からあります。それでもまだこの状況です。
      • 戦前から新駅構想があったらしいですよ。
    • 今まで渋っていた尼崎市が合意したのは大きいですね！国からの補助金予算が確定となれば、開業時期もある程度固まってくるのでしょうね。
• 新駅ってできれば便利になるというイメージだったのですが反対意見も多いのでしょうか？できると治安が悪くなるとかマイナスイメージが強いのかしら？ただ、こういう新駅って話が出て、また消えてと繰り返すことが多いからあまり信じすぎないほうが良いのかもしれないですね。

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構造・建物

ジオ西宮北口 瓦林町レジデンス　エントエランスホール完成予想図

• 敷地面積：1,424.47m2
• 建築面積：716.35m2
• 建築延床面積：3,152.22m2
• 建ぺい率：50.26％（法定建ぺい率60％）
• 容積率：199.82％（法定容積率200％）

共用施設

• 駐車場：24台（機械式）
• 自転車置場：83台（2段式）
• バイク置場：2台
• サイクルポート：12区画（1階住戸専用）

間取り

• 間取り 1LDK+2S ※Ｓ:ｻｰﾋﾞｽﾙｰﾑ(納戸)～3LDK
• 専有面積 70.09m2～72.72m2
• バルコニー面積 8.98m2～11.77m2
• アルコーブ面積 2.63m2～5.65m2
• 間取りは70と72m2だけ？
• 細長い部屋、ぎりぎりOKにも思えますがどうなんでしょう。家具の配置図などあると参考になるのになと思います。
• ここ、マンションとしては駅が遠いけれど、間取りを見る感じではけっこう良いなと思います。広さもあるし、収納も充分あるようですし、中には4面採光の間取りもあるんですよね。
  • リビングの形がいいのは東向きだけなの？
• 間取りと広さが、、、、、松山町の方がまだマシだね
  • 自転車換算がokなら、検討出来る物件はかなり広がりそうですね
• 4タイプの間取りの紹介を見ていて、選択に迷いが出そうな感じがしました。一番理想的な南向きにはその他の特徴が特に無くて、南向き意外だと門扉付きポーチが付いていたり、専用庭とサイクルポートが付いていたりと、ちょっとお得な感じがします。一階希望者には間違いなく一階が良いと思える魅力があるなとは思います。最近だとアシスト付きとかスポーツタイプの高級自転車が多いので、共用の駐輪場より庭先に置いておく方が安心感があると思います。
• 高級ロードバイクは、テラスの軒下に置けるとベストなのかな。いずれにしても共用の駐輪場に置くのは正直価格的にありえないし、かと言って部屋の中に持ってくると意外と自転車って場所を取るからしんどいし…庭先に置くのは選択肢の一つだとは思います。
• 水害地域の一階は何かしらの魅力を作らないと超厳しいからね。普段はいいけど、水害で一撃というのが怖い。
• Cタイプいいですね。キッチンからもバルコニーに出られるので、料理しているときでも、洗濯物を取りに出られますね。急な雨のときとか絶対に便利だと思います。駅まで距離はあっても、静かに住みたい人には良いかなと個人的に思いました。
  • Cタイプは面白いですね。南バルコニーのドアがあります。確かにキッチンから外に出られる！キッチンのドアはバルコニーにゴミ箱置いておくのかなと思いました。リビング側に物干しがあるので、家族に洗濯は取り込んでもらえるのかなと思っています。
  • それなら、戸建てでイイんじゃないですかね？そもそもなぜこの地でマンションをわざわざ選択肢に？？
  • 駅からここまで離れなくても静かに住める物件は色々あると思うのですが・・・。キッチンからバルコニーに出る間取りを気に入るかどうかは個々の見解でしょうが、それが決め手になっているわけではありませんよね？子育て世帯からすると短期間の子供が小さいうちは静かで駅から離れたところも良いかとは思うのですが、小学生（私学）、中学生、高校生ともなってくるとやっぱり駅近立地が正義になってくると思います。先述されていますように”マンション購入”なら尚更、そのことは顕著であるかと思っています。
    • 皆んな知ってる。だから駅近は高い。駅に何もない各駅停車駅除く。
• このマンション、似たような広さと似たような間取り チョイス難しいよ
  • 主寝室以外細長くてベッド置けるの？
    • ベッド、置けないこともなさそうですがベッドの横は身体を横にしないと歩けない感じになりそうです。それかコンパクトタイプの物とか。どちらにしても身体の大きい方だと大変ですね。プラン例でいうとCタイプが一番良い部屋なのかなあと思いました。庭付きのタイプも良いですね。外から庭に入れるますし、サイクルポートもあって。
• 都心のマンション情報を見ていたためか、70㎡もあれば広いほうだとばかり思っていましたが、こちらの検討者様の多くは狭いという感覚なのですね。立地を選ぶと広さも希望できるのかなと思いました。さすがに住居なので、ベッドの置けない部屋は無いような気はしますが、寸法をちゃんと測らないと選んだ家具や家電が入らない場合もあると聞きますから、細かい寸法のチェックはしておいても良いかもしれませんね。3帖の部屋でぎりぎりシングルベッドは置けるようなので、ここは余裕だと思うのですが。
• 間取り3タイプ載ってますけど、困っちゃいそうです。どの間取りにもそれぞれの個性があって、魅力があって、しかもどれも70㎡台で広さ的には大きな差が無い。となると、価格次第ってことになるのかな。ただ、一階の特徴がはっきりしてるから、例えばロードサイクルに凝ってる人とかだったら、迷わず専用サイクルポート付きの一階の間取りにするだろうとは思います。
  • えっ！？個性のある間取りですかね？よくある田の字に見えるんですが。
• 間取りの個性、Webサイトに掲載中なのが、門扉付きポーチのある間取り、南向きの普通の間取り、専用庭とサイクルポートのある間取り、といった感じで田の字が基本だけど、他とは違う部分もありますよ的な感じだと思います。個人的には一階の間取りに付いてるものに魅力を感じました。自転車を自由に置けるしメンテもできるし、テラスに思い切り洗濯物とか布団が干せるし、鉢が必要だろうけどガーデニングもできますし。
• マンションの専用庭ってガーデニングなどで掘り起こせないのが基本なんですよね。何かしらしたかったら、プランターになる。でも土いじりができるのはいいと思います。ベランダだとなんとなくやりにくいから。アウトドアをする人だと、タープとか寝袋とかテントを洗って干せるのもいいと思います！！！
• マンションの1階でも庭がないところもそれなりにありますからここは専用庭ありなのはいいところじゃないかと思いました。駅までかなり遠い物件ですからマンションそのものがそれなりに充実していないと寂しいなというのは正直ある。1階がきちんと庭がついているのも、設備や仕様を充実させるためなのかなと感じました。
• いろいろと考えを巡らせてみると使い型はたくさんありそうなのですが。庭の手入れってどうなんだろう。ここの場合は見てる限りはそこまで大変じゃないのかな。

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買い物・食事

• ショッピング

1. 万代 西宮熊野店　　徒歩4分（約290m）
2. ココカラファイン瓦木店　　徒歩2分（約150m）
3. 甲子園口グリーンプレイス　　徒歩6分（約450m）
4. 阪急西宮ガーデンズ　　徒歩11分（約820m）

• • 万代って関西だけのスーパーですよね。利用したことがありますが、ポイントカードがあった気がしたと思って調べました。http://www.mandai-net.co.jp/point_new/point.htmlポイントカードは作っておいた方がよさそうです。mandai pay、作った人いますか？
• 期待して近くの商業施設、グリーンプレイスってとこを覗きに行きましたが、あまりにショボ過ぎてスルーしちゃいました。商業施設と言っても色々なんですね。

育児・教育

• 教育施設

1. 甲子園学院幼稚園　　徒歩6分（約430m）
2. 市立瓦林小学校　　徒歩1分（約70m）

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 小学校が近いので、小さなお子さんがいる家庭は住みやすいかな
• この辺りは元々一部上場企業の社宅街で静かな場所だから駅までの距離とか気にしないなら凄く良い所だよ。学区も瓦林小、瓦木中で市内でも一番落ち着いた所だからね。
  • マンション購入で1番気にするのが駅までの距離だと思いますけど。戸建てなら話は別だけど。
• 南西エリアも、昔にくらべるとだいぶ良くなりましたよねー
• 西北は今は南西一択！かつて西宮七園と呼ばれた辺りは全く面影ないしな。こちらの物件を西北に分類して良いのか疑問だけど、ガーデンズ以東は駅前の整然さは無いのは勿論、街全体がまとまって変わる感じしないし。
• 徒歩圏内に万台、薬局、病院、コンビニ、郵便局があるから普段生活には困らなさそう。駅までは自転車で5分くらいかな
  • 自転車で5分って
• 最近このあたりよくマンション建ってるね。

周辺施設

• 医療施設

1. わしお耳鼻咽喉科　　徒歩2分（約130m）

• 公園

1. 武庫川河川敷緑地　　徒歩10分（約780m）

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掲示板

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