ザ・岡本プレミアム

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    物件概要[ ]

    ザ・岡本プレミアム 外観
    ザ・岡本プレミアム 外観
    • 所在地:兵庫県神戸市東灘区西岡本7丁目1202-3他(地番
    • 交通:阪急神戸本線 「岡本」駅 徒歩16分
    • 総戸数:68戸
    • 構造、建物階数:地上4階地下2階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2011年02月
    • 売主:伊藤忠都市開発株式会社 大阪支店
    • 施工:株式会社鴻池組・村本建設株式会社共同企業体


    価格・コスト・販売時状況[ ]


    交通[ ]

    • 水平移動16分で阪急特急停車駅まで歩けるのは悪くないと思いました


    構造・建物[ ]

    • 遮蔽物の無い南向きで日当たり良好、おまけに眺望。駅から歩ける範囲。住吉川に歩いていける。新しいマンションなので住宅性能表示もついている。小中学校が人気の校区、等は良い点かと思います。マイナスポイントは皆さんの言うとおりかな。
    • 遥か彼方まで見渡せる素晴らしい景観に癒されることに魅力を感じ購入を決めました。 何度も現地見に行きましたが昼間の景色も夜の景色も本当に素晴らしくて大阪湾から神戸まで全て見渡せるこの景観には何度足を運んでも感動しました。 私たち夫婦は子供を持つ予定はないので学区はあまり関係なく、また車生活なので駅からの便もそんなに気にならなく、いざという時はバスもあるしいいかナ、 というかんじです。


    共用施設[ ]


    設備・仕様[ ]

    • 旧デベ時の高級仕様(少なくとも中級以上)。
    • ゆとりあるバルコニー、ガラス手摺、シースルーエレベーター。


    間取り[ ]

    • 間取:1LDK+N-4LDK
    • 面積:78.73平米-158.08平米


    買い物・食事[ ]

    • スーパーは、イカリ以外にも色々ありますよ、コープさんもありますしダイエーもあります。ただちょっと距離はあるので車でないなら電動自転車とかあると良いかも。
      • 私はikariもコープも使い分けてますよ。ikariは野菜や果物はちょっと高いけれど他はそうでもないので時々お肉、そしてお豆腐、デザートなどを買ったりしています。あと遅めの時間帯に行けばお惣菜はかなり安くなっています。時間によっては混みあっていますが。
      • ちょっと遠くてもいいなら、区内には車で行けるスーパーが沢山あります。 阪急オアシス、まんだい、大丸ピーコックなどなど。 2号線沿い、甲南山手近くにライフが出来るらしいです。
      • コープ神戸の個配なんかを使ってる人も多いと思いますよ。 あとは阪急キッチンエール、らでぃっしゅぼーや、その他の生協。 食料品の調達はなんとでもなるかと。
    • 岡本駅近辺のカフェやスーパーに行くには、あまりバイクはオススメしません。 駐輪スペースを確保してあるお店が少ない、歩行者や自転車が沢山、一方通行が多いので。自転車の方がオススメです。
    • 岡本駅周辺は飲食店や雑貨屋さん、ドラッグストア、可愛いブティック等もあるので不自由は感じた事はあまりないです。
    • 駅前に行けばコープさんもダイエーもあります
    • コンビニは岡本の交差点のローソンか、岡本駅からの道沿いにあるファミマが一番近そうです。あまり近い所には無いと思います。
    • ありきたりですが摂津本山駅北のRYURYUや、岡本駅近くのフロイン堂などは昔から有名ですね。回転寿しのぼては安く人気でいつも並んでいます。ラーメンは山手幹線沿いに山神山人という店があり遅くまで開いているようです。岡本界隈は、イタリアンやエスニック料理、洋食、焼肉、王将から、大手から中小のファーストフード、居酒屋、アイスクリームから何でもありますね。DONQ等有名ベーカリーの激戦区でもあります。
    • マンションの近くは住宅街なので店はあまり無いと思いますが、ここのサブエントランスから下ってバス道沿いすぐの所に中華料理の店があります。摂津本山近辺には、昔は看板をだしていない洒落た無国籍料理の店などもありました。探せば隠れ家風の店などありそうに思っています。甲南大学や、甲南女子大学の学生さんが多いので、女性でも入り易そうな店は多いですね。
      • 少し離れますが、十二間道路沿いにあるうどん屋さんや、中華の十二間楼などは人気があります。田中の交差点にある鈴木商店は昔風のアイスクリームで、夏場は並んでいます。
    • 岡本駅前の通りを少し南に降りたあたりにある小さな商店街の中にある隠れ家カフェのティムマッマ、ここの手作り香港スイーツは絶品です♪


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    育児・教育[ ]

    • 学区が良い。(下手な私学より良いと過去に聞いたことも…)
    • 付近のというか、区内の保育園はなかなか空きが出ません。東灘区は神戸市内でも子供の数が半端なく多いエリアなので、簡単には保育園に入れないと思っている方が良いです。ハーベストは駅前&制服がかわいいので人気がありますね。幼稚園は激戦だったのが、ちょっと落ち着いてきた感じがあります。ただ年少やプレから通わせる人が多いエリアですので、それなり狭き門にはなります。
      • 区内だったら、 住吉側は住吉学園
      • 岡本エリアだと
    1. 岡本信愛幼稚園(延長保育が充実)
    2. キリスト系の甲南同胞や光の園(親の出番多し)
    3. 岡本駅前の本山幼稚園(園庭の狭さに驚く)
    4. 園バスがあるのは青い鳥系列(超体育会系)
      • お行儀・知育系なら
    1. 灘区のホザナ・高羽(園バスあり)
    2. 高級系なら六甲幼稚園(非庶民向け) 
**近隣だと、親和保育園(お利口親和女子系列)、おかもと虹保育園(こじんまりしてますが新しい建物)もありますよ。 公立はどこも建物がボロいです。 でも先生は数・質とも充実していると思います。 私立は大規模かつ若い保育士ばかりのところはちょっと要注意かも。 いずれにせよ、雨の日の園へのアクセスについても考慮される方が良いかと思います。


    周辺環境・治安[ ]

    • 電動自転車や車があれば住吉や御影、甲南も生活圏。 
*地盤が弱くて、震災当時、避難勧告がなかなか解けなかった地域であることは、この辺りを知る人なら、皆、記憶に残っている。
      • 子供の学区のためにガマンして賃貸に住んでいる人たちでも、一日も早く脱出したがっている場所
    • 現地付近を散策してきました。確かにすばらしい眺望で、こんな眺望を眺めながら生活できたら幸せというくらいのものでした。しかし、住宅情報ナビには緩やかな南斜面と書いてありますが、ものすごい急斜面でした。しかも、物件概要に「急傾斜地崩壊危険区域に該当する部分があります。」という一文が・・・。
    • 以前、西岡本に住んでいました。確かに眺望も雰囲気もよかったです。が、我が家に子どもができてからは銀行にもスーパーにも通うのが大変で。コープの個配なども利用しましたが、車がないとやはり生活が不便でした。主人も通勤するのに、雨などの日は坂道の下に大きな水たまりができて革靴がびしょぬれになるし、タクシーはつかまりにくいし。いろいろが不便が出て来て引越しました。今でも、健康で二人ならあの辺りにまた住みたいね、とは話がでるほど、気に入った場所ではあるのですが。
    • やはり、地盤が不安(心配される東南海地震などによる将来的な要素・・)、そして、玄関となるであろう斜面下の道路が狭く、日没後の雰囲気に不安がありました(もし、実際に現地を見に行かれた方がおられましたら分かるかと思いますが)この際、地理的な利便性は差し引いてのものです。ただ、あの眺望は捨てがたい
    • お墓が気になります。
      • お墓の意見いろいろありますが、岡本は元々住宅街の中にお墓多いですし、隣にお墓があっても昔からそれが普通の風景であまり気にせず暮らしています。
    • 兵庫県CGハザードマップ見ました、みごとに入ってますね。
    • イノシシ出ますよ。最近は路上で遭遇することはそう頻繁ではないですが、これまで夜間帰宅時に遭遇したことは何度もあります。相手にしなければ何もしてきませんが
      • 夜よくゴミステーションにいます。この時期ウリ坊連れたママ猪をよく見かけます。たいがい静かに通りすぎると大丈夫ですが、買い物袋を持っていると突進してくることがあるので注意です。
      • 夜帰り道や早朝にゴミ出す 時などによく見かけます。のら猫と同じような感覚ですっかり慣れてしまいました。こちらから近づいたりしなかったら特に何もしてきませんよ。ただウリ坊ちゃんたち連れてる時は刺激与えないように、そっと静かに通るようにしているくらいです。
    • サブエントランス付近の植林は、 雨上がりのときは、当然ながら、蚊が発生します。
      • 近くのマンションに住んでいましたがゴキブリより蚊が多いですよ、たまにですがムカデも上がってきました。


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    周辺施設[ ]

    • 東側には霊法会という宗教団体の施設があるようです。甲南大学の校舎を挟んだ一つ隣り。


    その他[ ]


    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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    HARUMI FLAG

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