ザ・マスターズガーデン横濱上大岡

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ザ・マスターズガーデン横濱上大岡 外観イメージ

物件概要[ ]

  1. 京急本線 「上大岡」駅 徒歩5分
  2. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「上大岡」駅 徒歩6分
  • 総戸数:99戸
  • 構造、建物階数:地上4階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2017年12月下旬予定
  • 売主:株式会社竹中工務店/野村不動産株式会社
  • 施工:株式会社竹中工務店
  • 管理:野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
  • 公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/tmgkamiooka/


価格・コスト・販売時状況[ ]

【予測】

  • 285万円/坪位かな~。
    • 上大岡の土地柄からすればまだまだ高値でしょうが、マンション高騰も一段落ついた今、坪285は行き過ぎでは? フラットとは言えない立地も影響しそうですから、同じ野村の物件であるヨーカドー前を上回ることはなさそうな気がします。
  • このご時世、75平米で6,500~7,000は覚悟の物件じゃないでしょうか。気合いの入れ方が他物件とは違う気がします。
  • 少しマンションの価格が全体的に見れば下がってきているということですが、この辺りはもともと人気のあるエリアということで その影響は受けていないということになってきているのでしょうね。
  • HPに載っている4LDK90㎡超の部屋は、7900〜8500万円位ですかね? ここの最多価格帯は5500〜6000万円位と予想します。そのくらい出すならC北のタワーでも、下階なら買えるかもしれませんよ。
  • 少し前まで売られていたライオンズが平坦徒歩12分?程度でしたが、それでも70平米5,000万はオーバーしてました。 ここは坂道ですが駅近で、贅沢な土地の使い方を考えたら70平米で5,500~6,500程度は覚悟してます。
  • 坪350はすると思います。
  • 坪270から310でしょう。
  • 上大岡に住むなら坂は避けられない。 駅前再開発最終を待つなら別だが徒歩5分の立地はもう出ないだろ。 なによりデベとゼネコンは一流。本気度が伺える。 普通なら坪300は下らないが年寄は見向きもしない。 厳しい販売を強いられるが値付け次第で寄ってくると思う子育て世帯が。 何より駅に近いからね。 因みに年寄は駅前最終を考えてると思うよタワーを買わなかった方々は。

【比較・検討】

  • 坂が我慢ポイントですが、値段次第で検討します。
  • 下の方は眺望はないですねー。まあでも低層マンションの一階は普通眺望ありませんので、二階以上は眺望あるのはいい方と思いますけど。何よりまずは坂を登れるかですね。おばあちゃんとかも普通に登ってますし、慣れれば大丈夫何でしょうけど。。

【価格】

  • マンションマニアさんにも書いてありましたが、平均270万円/坪なので、皆さんが書いてあるほど高くありませんでしたよ。下は4千万円台からあるそうで。
    • 確かに下は安いですね。ただし 庭側は地下 道路側は目の前がマンション 一軒家で何の景色もないところになりそうです。 4千万台 実質5千万のマンションなので そこを受け入れられるかですね。 買った後の値上がりはまず無いから そこは慎重にいきたいですね。
  • 一番のネックは価格。リセールバリューがどうなるかは読めませんが、この価格からだと、やっぱり上がるとは思えない。 恐らく4-5年で6400万円の部屋が、5000万円切るくらいになっている気がする。 ガーデンがメインのマンションなので、4-5年後に運良く良い部屋が出れば、植栽も育って、良い感じかも(笑)
    • 完全に同感です。 一生ここならいいですが やり直しはききませんね。 中古で元値はまず無理ですし 上大岡にとんでもない大どんでん返しを起こす何かが起きれば話は別ですが いいとこ半値ではないでしょうか?

【維持費】

  • 5年後に固定資産税40万は港南区にしては高過ぎますよね。 同時に都市計画税も徴収されます。私もギリギリまで考えます。
    • 固定資産の件今日確かめて来ました。 やはり40万円は間違えだそうです。 説明を聞いて安心したのでこのまま検討を続けようと思います。
    • 固定資産税の件ですが、私も気になって確認しましたが、税金は自分達が決めるわけでは無いし、まだ確定とは言えないけど、上の方と同じ様に、5年間の半額期間終了後、恐らく40万円程度にはなるだろうという事でした。 参考迄にですが、こちらより大分駅からは離れておりますが、汐見台の同じく野村で分譲されたヒルコートテラスでは、5年間は18万円程度で、6年目以降が28-29万円程度になっているという事。普通に考えれば、土地との按分比率で言えば上大岡の方が土地按分が高い気がするだけに、ヒルコートテラス程度の按分になれば、確かに40万円は行かない計算ですが、MRの営業の方は確かに40万円程度にはなるとの事だったので。
    • 営業さんによって言う事が違うようですね。 うちの担当の営業マンは、数日前に確認したところ、やはり75㎡の物件で40万円超と言っていました。 それは、30万円超が本当であればそれが1番ですが。
  • 固定資産税評価って公示価格の7割ぐらい 固都税が1.7%なので、物件価格が6千万円ならば40万円ぐらいになるのでは?
    • 固定資産税の土地と建物部分の軽減措置分の計算が入っていないとそういう数字になりますね。


交通[ ]

  • 駅近ですが、行きは下りなのでまだしも、帰り道はあの坂を登るのに5分じゃ帰れないと思います。
  • 何度かモデルルームまで行き、坂を登って現地にも行き、子供が通うことになるかも知れない小学校にも実際歩いて行って来ましたが、とにかく全てに坂が絡みます。そこは割り切れるか割り切れないか。
  • あそこを10分15分観察していると本当に色々な方が登って降りてをされています。 エスカレーターでも付けば最高だなと思いますが、そんなものが無くても、皆さん生活されています。 やらざるを得なくなったらみんな出来るんです。 環境がそうなら英語を誰でも喋れる様に。 それに健康には良いと思いますよ♪
  • さすがにこの時期のような真夏は、駅からエントランスまで5分は無理でした。30歳代男です。10分以上はかかります。地図上、直線距離はちかいですが、体力はかなり使います。シャワー浴びたくなるくらいになりました。下りも地表から照り返しで、つらい。。自宅は遠隔操作のエアコン買います。

構造・建物[ ]

  • 敷地面積 8,685.31m2
  • 売主である竹中工務店の社宅跡地ですね。
  • 斜面立地ですが一種低層住宅専用地域で4階建ての低層高級路線のようですね。
  • 部屋からの眺望は、良いですね。 特にに南側は。 ただ、それ以外は?です。 西側は、向かいのマンションとお見合いになる所もありますね。
  • 本当に息を飲むくらい素敵ですよ! パークハイアット級のホテルクラスの空気感を感じました。
  • エントランスすごく素敵でしたね。 庭園は植えたばかりなのと冬のせいか全体的に茶色でしたが、樹木や芝が緑に生えそろったら綺麗でしょうね。
  • 内覧会では竹中の方達が素晴らしかった。 営業の方じゃないので、接客が上手という訳では無かったですが、一番長くご説明頂いた女性の方は、建築前から何度もあの場所に通われて言っという事で、水捌けの話から風の通り方、湿度、温度の話まで実感値を込めて詳しくご説明頂き本当に安心しました。竹中のあの場所への愛情を強く感じましたし、あんまり詳しくは書けませんが、竹中でもあのマンションは本当に思い入れ強く拘って作ったんだと仰られていたのが印象的でした。有難いなあと感じました。


共用施設[ ]

【駐車場】

  • ここの機械式は、まだゆとりのある物だと思います。
    • ここの機械式がゆとりある方なんですか? こちらの物件と並行して検討していた根岸の方で10数年経つ物件を見ましたが190cm幅の機械式だったので、ここがゆとりあるとは思えません。というか、今時185cmは無いと思います。それもこのクラスのマンションならBMWなら5クラス、ベンツならEクラスレベルに乗っている方もいると思います。それが入らないってちょっとと思います。 
    • 機械式の標準値は 幅1850 高さ1550位なので、こちらの物件のサイズは標準からやや高さに余裕があると言えるかと思います。とはいえ、最近は1900レベルの機械式も増えているので、こちらもそうしてもらいたかった気持ちは同感です。1900幅あれば、一気に車の選択幅も増えます。
      • 我が家の機械式は185ですがEクラスは入りません。正確にいうと入るが両端2mm位しか余裕ないです。 


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設備・仕様[ ]

  • 細かいオプションがほぼ皆無。床材も選べず(木目っぽいシートの床一択。質感は悪くないですが)、ガス台も選べず、自由度は少ないですね。
  • 冷蔵庫が奥行き700を飛び出しそうなのですが、皆さんは700以下に収めますか?
    • 私どもの図面では700でした。ただ、ラクモア食器棚は750位あるので、飛び出ても良いかなとも思ってはいるものの入り口側が狭くなるといやなので、内覧まで購入見送りとしてます。 冷蔵庫が奥にあるご家庭では関係ないかもですね。 

間取り[ ]

  • 間取り 3LDK~4LDK
  • 専有面積 72.50m2~90.50m2
  • バルコニー 12.99m2 ~ 40.19m2
  • バルコニーが広くて部屋が明るくなるという利点がありそう。リビング、ベッドルームまでバルコニーがつながっているというのが良いですね。 ただ、窓が大きいだけに冬場は多少寒そうに感じそう。 窓が多いと風通しが良くなる分、冬場はエアコンが効きにくくなってしまうのが難点です。
  • 私は庭側にバルコニーがある東棟が興味あります。

【WJタイプ】

  • 一番広い物件の間取りだけ公開されてますけど 柱が結構混入してますね。
  • 南面約17.1mの ワイドスパンな4LDKプラン
  • センターオープンサッシや カウンターキッチンを採用した 明るく開放的な リビング・ダイニング・キッチン
  • バルコニーに面した 3つのベッドルーム


買い物・食事[ ]

  • 駅のマンション側ってあんまりお店無いですよね? コンビニぐらいしか無かった様な。

【コンビニ】

  • セブン‐イレブン 横浜上大岡東1丁目店 徒歩3分・約190m
  • ローソンストア100 上大岡東1丁目店 徒歩7分・約550m

【スーパー】

  • 富士シティオ 徒歩7分・約500m
  • イトーヨーカドー 上大岡店 徒歩7分・約510m
  • オーケーストア 上大岡 徒歩8分・約570m
  • セイジョー 上大岡店 徒歩8分・約570m
  • 業務スーパー 上大岡店 徒歩9分・約710m
  • 食品館あおば最戸店 徒歩13分・約1,030m
  • イトーヨーカドー横浜別所店 徒歩16分・約1,280m
  • イトーヨーカドー上大岡店閉店なんですね。 近くのスーパーはオーケーストアだけでしょうか。
    • イトーヨーカドー上大岡周辺は、OK以外にヨークマート、業務スーパー、コンビニがありますね。日々の買い物には困らないと思います。イトーヨーカドーは食品売り場は建て替えで残る噂もあるようです。
    • ヨーカ堂跡地は一階がヨーカ堂食品売り場、二階がテナント、それ以外は東急のマンションになるという噂もあります。

【商店街】

  • 上大岡東新 専門店会 徒歩5分・約340m
  • 上大岡駅東口商店会 徒歩5分・約360m
  • さかえ会商店街 徒歩7分・約530m
  • 上大岡中央商店街 徒歩7分・約540m
  • 上大岡グリーン通り会 徒歩8分・約600m

【ドラッグストア】

  • マツモトキヨシ 上大岡店 徒歩5分・約380m
  • サンドラッグ 上大岡店 徒歩7分・約500m

【商業施設】

  • ユニクロ上大岡店 徒歩5分・約370m
  • 京急百貨店 徒歩5分・約380m
  • ウィング上大岡 徒歩5分・約380m
  • mioka(ミオカ) 徒歩6分・約460m
  • camio(カミオ) 徒歩7分・約550m

【家電量販店】

  • ヨドバシカメラ マルチメディア京急上大岡 徒歩5分・約380m
  • ヤマダ電機 LABI上大岡 徒歩6分・約460m

【その他】

  • ウィリング横浜 徒歩5分・約360m
  • TSUTAYA 上大岡店 徒歩7分・約560m
  • グッディプレイス 徒歩14分・約1,120m


育児・教育[ ]

【幼稚園・保育園】

  • 市立上大岡東保育園 徒歩1分・約20m
  • 小学館アカデミー かみおおおか保育園 徒歩6分・約480m
  • 京急キッズランド 上大岡保育園 徒歩6分・約480m
  • 上大岡ゆう保育園 徒歩7分・約550m
  • つばさ保育園分園 徒歩10分・約750m
  • アスク 上大岡保育園 徒歩10分・約770m
  • 汐見台西幼稚園 徒歩10分・約800m
  • 千手院幼稚園 徒歩12分・約950m
  • 汐見台中央幼稚園 徒歩15分・約1,200m
  • 森が丘幼稚園 徒歩17分・約1,310m

【小学校】

  • 市立上大岡小学校 徒歩8分・約610m

【中学校】

  • 市立笹下中学校 徒歩23分・約1,820m

【その他】

  • こちら側は駅までに日能研、サピックスがあり、中受の塾にも通わせやすいですしね。


周辺環境・治安[ ]

  • 用途地域 第一種低層住居専用地域

【坂が多い街】

  • 近所に住むものです。上大岡は非常に坂が多い街ですが、駅からこのマンションまでの坂道にはスキーのジャンプ台級の坂があります。そこを乗り越えれば、駅近なのに、静寂と見晴らしの良い土地が待っています。足腰に自信があるならオススメです。
  • 坂が多いので、徒歩や自転車だと大変そうですね。 ベビーカーが必要な小さなお子様連れも、結構厳しそう…。 自転車は電動自転車でないと辛そうだなと思いました。 でもその分、マンションから見える眺望は良いのでしょうね。
  • 近所に住んでいます。 坂はありますが、駅から保育園前を通って徒歩5分で現地に行けますよ。 毎朝、駅方面からベビーカーを押して保育園まで坂を登っているパパさんママさんたちを見かけます。 電動自転車も保育園前の坂ではチラホラ見かけますよ。 老後は坂の下に住む予定ですが、それまではこの静かな環境で過ごしたいです。
  • オーベル前の坂を登る電動自転車は見たことないですが、上大岡東保育園前の坂なら電動自転車見かけますよ。現地までの距離はどちらもかわりないような気がします。
  • 坂はベビーカーを押して登れますが、逆に坂を下る時が急すぎてちょっとコワイです。現地で見てみるのが一番ですよ。坂は慣れですから。老人が坂を登っているのを見ますけど、あれも若い時からの慣れなので、ずっと平地住みの人が急に年取って坂生活はキツイと思いますよ。永住向きかと思いますが、いざとなった時には駅近ですし、賃貸もできます。
  • 近所にお住まいだそうなので教えて頂きたいです。 私はほとんど車移動なのですが、上大岡駅側の急坂でない方、墓地側の細い道は車の通りなどいかがですか?近くまで汐見台からの太い道があるのに、お寺の前の道だけが狭い場所があります、もしくは車止めになっている箇所もあり、あそこがもう少し通れたらなあと思っています。以前から住んでいる人たちはどう思っているのでしょうか。南と北側の道路もとても細く不便に感じますが、意図的に車の通行が多くならないようにしている印象も受けました。いかがでしょう。
    • お寺側は、軽自動車ならギリギリお墓の横を抜けて久良岐公園側に抜けられる道が一本だけあります。ただ、軽自動車でギリギリです。 もう一本口では説明しにくいのですが、抜け道はあるはあります。こちらも車のすれ違いは出来ない道ですが、ぐるっと廻って鎌倉街道に出る感じです。基本的にはどこに行くにも、あの急坂を経由すると考えるべきです。
    • 意図的に交通をというのは違うと思います。 住民も困っております。出来れば、小型のバス位走ってしい。 歩いていただければ分かりますが、あの周辺は昔から戸建て住民が、所狭しと家を建てております。昔の家は、そこまで区画されておりませんから、車のことなど考えておりません。 そこに大きな社宅が出来て、利便性を求めるようになり、無理矢理道を整備しようとしたが後の祭り。立ち退きも上手く行かず、道路を拡張出来ませんでした。 本当は、あの急坂以外に、OKの方に抜けられる道路が一本あるといいのですが、現状無理ですね。


周辺施設[ ]

【医療施設】

  • 東條ウィメンズクリニック上大岡 徒歩4分・約320m
  • 港南ひふ科医院 徒歩5分・約330m
  • 浅井耳鼻咽喉科医院 徒歩5分・約340m
  • 上大岡デンタルクリニック 徒歩5分・約360m
  • 櫻井医院 徒歩5分・約380m
  • 京浜急行診療所 徒歩6分・約410m
  • 佳陽会上大岡メンタルクリニック 徒歩6分・約430m
  • 橋本消化器科クリニック 徒歩6分・約440m
  • 上大岡仁正クリニック 徒歩6分・約460m
  • あまがいメンタルクリニック 徒歩7分・約500m
  • みながわ泌尿器科クリニック 徒歩7分・約500m
  • 上大岡内科・呼吸器科クリニック 徒歩7分・約530m
  • 秋山脳神経外科内科病院 徒歩10分・約800m
  • 汐見台病院 徒歩14分・約1,120m

【公共施設】

  • 上大岡駅行政 サービスコーナー 徒歩6分・約440m
  • 上大岡駅前交番 徒歩6分・約470m
  • かながわ平和祈念館 徒歩11分・約870m
  • 港南中央地域ケアプラザ 徒歩15分・約1,200m
  • 港南警察署 徒歩16分・約1,210m
  • 港南消防署 徒歩16分・約1,270m
  • 港南公会堂 徒歩16分・約1,270m
  • 横浜市 港南区役所 徒歩16分・約1,270m

【金融機関・郵便局】

  • みずほ銀行 上大岡支店 徒歩5分・約360m
  • 上大岡駅前郵便局 徒歩5分・約360m
  • 三菱東京UFJ銀行上大岡支店 徒歩6分・約480m
  • りそな銀行 上大岡支店 徒歩7分・約500m
  • 湘南信用金庫 上大岡支店 徒歩7分・約500m
  • 三井住友銀行 上大岡支店 徒歩7分・約540m
  • 横浜上大岡郵便局 徒歩7分・約550m
  • 横浜農協 上大岡支店 徒歩9分・約690m
  • 神奈川銀行 上大岡支店 徒歩9分・約720m
  • 横浜信用金庫 上大岡支店 徒歩9分・約700m
  • 港南郵便局 徒歩13分・約1,040m

【公園・スポーツ施設】

  • 大岡東一丁目公園 徒歩3分・約190m
  • 上大岡東二丁目公園 徒歩4分・約280m
  • 上大岡東公園 徒歩7分・約540m
  • 上大岡第二公園 徒歩7分・約560m
  • 大谷戸公園 徒歩8分・約590m
  • 大岡四丁目第二公園 徒歩9分・約660m
  • 上大岡第三公園 徒歩9分・約670m
  • 上大岡公園 徒歩9分・約690m
  • 久良岐公園 徒歩10分・約740m
  • 大岡四丁目公園 徒歩10分・約790m
  • 大岡五丁目第二公園 徒歩10分・約800m
  • 大岡川 徒歩10分・約800m
  • 大岡五丁目公園 徒歩11分・約830m
  • 大岡四丁目第三公園 徒歩12分・約950m
  • 大岡公園 徒歩21分・約1,640m

【スポーツ施設・その他】

  • 上大岡コミュニティハウス 徒歩4分・約280m
  • ウィリング横浜 徒歩5分・約360m
  • 上大岡赤い風船ビル 徒歩5分・約370m
  • 港南区民文化センター「ひまわりの郷」 徒歩5分・約380m
  • コナミスポーツクラブ 上大岡 徒歩6分・約460m
  • TOHOシネマズ 上大岡 徒歩6分・約460m
  • 久良岐能舞台 徒歩12分・約960m
  • スポーツクラブ&スパ・ルネサンス港南中央 徒歩14分・約1,120m
  • 天然温泉みうら湯 徒歩21分・約1,620m
  • 地図を見るとマンション北側に墓地がありますがこれは気にならない距離でしょうか? お盆やお彼岸の時期に渋滞や匂いなどはどうなんでしょうか。

その他[ ]

  • 個人でフレッツは引けないとは思いますが、いずれフレッツは入ると思うんですが新築マンションは初めてなので勝手が分かりません。フレッツが引ければ、ひかり電話もフレッツテレビも使えるので色んなことが解決するんですがね。
    • JCOMはSTBの設置をしなければBSも見れないなど面倒ですよね。 インターネットはエネコックですし、野村も正直顧客目線では無いですよね。


掲示板[ ]

yokohama//608865/139-473

yokohama/608865/767-1085

resident_kanagawa/622485/211