ザ・パークハウス 市川妙典

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ザ・パークハウス 市川妙典外観

物件概要

• 所在地：千葉県市川市妙典4丁目106番1（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「妙典」駅 徒歩4分 （東口）
• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社　東京支店

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームに行ってきました。正直、5500くらい出せば上層階の角住戸買えるでしょと軽く考えていたのでこの価格設定には衝撃を受けましたが、今は前向きに検討しています。

【予定価格帯】

• 総戸数 49戸
• 販売戸数 未定
• 駐車場 (総戸数に対して)25台(平置12台・機械式13台)
• 販売価格 (予定)4,500万円台～9,500万円台
• 予定最多価格帯 予定5,200万円台(9戸)
• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 60.11m2～90.21m2
• バルコニー面積 2.35ｍ2～15.74m2
• 販売予定 平成27年7月中旬販売開始予定

• 60m24500万台を4599万、90m2の9500万台を9599万とみなして坪単価をざっくり出すと、坪250万～350万位のレンジになりますね。信じられない高値です。
  • あまりにも強気な価格設定でビックリ！長年妙典に住んでいる住民の率直な感想です。妙典で億ション近いマンションなんて。
• モデルルーム見てきました。3LDKで南側だと2〜3階で、5200〜5700くらいでした。ご担当のセールスの方は、妙典は高級住宅街で都内で言うと、田園調布に似通っているところがある、ように仰っていました。落ち着いた界隈だとは思いますが、そんなところなのでしょうか？（他県なのでそこまで詳しくありません。）
• 駅前の立地で、イオンも近くて便利。 なのに、価格帯が４，５００万円台～とはお買い得な気がします。 もちろん、だいたいは５，０００万円台なのだとは思いますが 三菱地所の割には買いやすい設定になっています。 第一期めから、順調に売れるようでしょう。
  • 70m2台3LDKで5200万円台ぐらいが中心価格と聞きましたが、お買い得ですか？同じ価格だと、狭いながらも一戸建てが買えちゃいます。立地は確かにいいけど、新築だし。東西線駅前の新築マンションは希少価値なので、それなりに需要はあると思いますが、やっぱり高いように思います～。4500万円台は2LDK60.11m2。
• 1番倍率が高かった部屋って、4000万円台の部屋？
  • 一番倍率高かったのは最上階のルーフバルコニー付き角部屋9500万で、８倍だそうです。
• SUUMOによると、あと２部屋売れ残っているようです。一番倍率高かったのは最上階のルーフバルコニー付き角部屋9500万で、８倍、だそうですが、プレミア住戸以外は実質倍率１倍程度だったのでしょうかね。

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交通

• 始発駅、駅近
• インターが近いので、車での移動が快適
• 妙典はなんもないけど、始発があるのはデカイよ。始発なのがそんなにいいの？って言うけど、東西線のラッシュ時に乗ったことがある人ならつり革に掴まれることのありがたみはわかると思う
• 4月に入ってから東西線まともに動いた日がない。 葛西・西葛西・南砂町だと、ちょっとでも遅延が発生すると列の先端に並んでても乗りもむまで3本見送り（＝10分）くらいかかって、結局西船or妙典始発にダイレクトに乗れる行徳・妙典あたりと所要時間の差がなかったりする。 あくまで、４月＆遅延が発生した時だけの現象だけど。

構造・建物

• 敷地面積 1789.81m2(売買対象面積)
• 建ぺい率：70%
• 容積率：200%
• 全戸南東・南西向き

共用施設

• 駐車場：(総戸数に対して)25台(平置12台・機械式13台)
• キッズスペースとかゲストルームとか余計なものついてない
• ゴミ捨ても２４時間ではない
  • ２４時間ではなく決められた時間にしか出せないと言っていました。 ゴミ置き場が奥まったところにあるため、収集車が近寄れずゴミの日の朝に 管理人さんが手作業で道路に面したところへ１個１個運ぶそうです。 今どきそんなことって。。　設計自体がおかしーんじゃないでしょうかね。

設備・仕様

• 床暖房・食洗機・食器棚・ディスポーザ・ミストサウナが標準装備
• 仕様はかなり良いですね。不足してるものは思いつかない感じ。最近では珍しいスロップシンクまでありました。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：60.11m2～90.21m2
• 部屋の広さや収納もたっぷりなのも住みやすそう。4LDKの間取りもありますので、お子さんが3人でも十分暮らせそうですね
• みなさん、ここの間取りどう思われますか？ ４人家族だと、狭くないですか？ ７０００万円超えの東南角住戸なら問題ないでしょうけど、 南西の角も75平米。 狭い感じ・・・・ ここは二人用とか三人用だったり、荷物少ない方用なのかな。
  • 今は駅近に住みたければ70m2の部屋に家族4人は普通だと思いますよ。駅近だと高くなるので、ゆとりある80～90m2台を中心にしたら高過ぎて売れないですから。ここ数年の新築は、駅から遠い物件ですら価格の買いやすさを考えて70m2台が中心ですしね。

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買い物・食事

• 商業施設すぐ近所、そのわりに閑静な位置。
• イオンでとりあえず何でも揃う
• イオン以外で商店街的なところが無い
• コンビニが沢山ある
• 飲食店が少ない
• 近所に住んでますが、夕食が自炊派はイオンが近くにあっていいですが、外食派、中食派はにはあまりに駅周辺に店が少なく辛い状況です。イオンの惣菜も21時には完売です。 駅の近所にあったガストも昨年閉店してしまいました。 徒歩圏のファミレスはイオンの中にあるココスのみです。 外食派、中食派には圧倒的に行徳ですね。
• イオンが微妙…確かに。必需品は揃うけど、イオンモールみたいな多彩なお店は入ってないですよね。
• 食べ物屋が無い、松屋やココイチ、マック、オリジン東秀とか、そんな飲食店ばかり。気の利いた寿司屋もそば屋もない、町は静かで良いけど、「潤い」の生活基盤が薄いって感じ、旨いものでも思うと行徳まで出るか（行徳は店数は有る）市川本八幡までとか、、

育児・教育

• 妙典小・妙典中学区
• 習い事の教室が沢山ある
• 妙典は環境は子育てしてる人にとっては市川駅、行徳、南行徳、浦安より断然いいです。塾も多いです。
• 小中学生にとっても、あまり良い環境ではない。幼稚園は、車か、自転車か、もしくはバスか。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・妙典地区地区計画（住宅地Ａ）
• 土地区画整理事業で、将来性が期待できそうですね。
• いい場所ですね。南西側は戸建てだし、南東側も高い建物はないので日当たりは問題なさそう。 駅近・静かな環境と条件いいです。
  • 場所はすごく良いですよね。駅に近いけれど、思い切り住宅街っていう感じなので落ち着いているエリアかと。
• 駅近なのにゴミゴミしてない。スーパーあり、病院あり、保育園あり。
• 横の空き地は駐車場になってますけど、今後もそのままなんでしょうか？
• 妙典の、環境良くて人気なのは狭いエリアだけ。バイパス越えない南側と、妙典橋つくってる道路より北側かな…徒歩10分以内くらいまでかな。南側でも前述の通り湾岸近くは産廃の山（行徳富士）があったりで環境が良いとはなかなか言えない。しかし、その狭いエリア内だけ見ると、駅近なのに静かだしきれいだし、ほんっと環境いいんですよね〜。車持ってる人は湾岸近いからどこに行くにも便利だし。でも分譲がなかなか出ない。一戸建てなんてなおさら出ても狭くて高い。だからこの物件は貴重。
• 小さな街だから渋滞は大丈夫だよ。妙典橋が開通したら少し流れが変わるかも知れないね。 ここは静かで良いところだけどほんとイオン以外は何もない。街力の弱さと貧弱な地盤が難点。 日常を穏やかに過ごすにはもってこいなんだけど。
• 高速道路のインターも近いです。 外環や妙典橋ができたら更に便利になります。
• この辺の古い人なら知ってると思いますが妙典は区画整理の時に相当深く掘り起こして土の入れ換え?やってますよ。なのですぐ近くで場所で一昨年冠水したときも涼しい顔です。液状化もないのです
• 現地付近をよく通りがかりますが、 本当に駅からすぐなのでやっぱりいいなと 思ってます。
• この周辺なら、妙典じゃなくて行徳ですよ。 役所（行徳支所）やメガバンク、地銀、信金といった金融機関支店もすべて行徳駅前です。 病院や小中学校、飲食店も集中してるのは行徳です。 妙典は、最近まで駅もなくて草っぱらの土地だったから利便性はすごく劣ります。
• 妙典はバランスがなかなかいいというか。 都内まで出やすい。 車での外出もしやすい。 生活に必要なものは大体揃う。 でも、町がごちゃごちゃはしてない。 もうちょっと飲食店があればと思うけれど、必須かと聞かれると そこまででもない。
• 妙典駅の近くに住んでますが治安の悪さは感じたことないです。 ひったくりに合う間もなく家に着くからですね。 空き巣も聞いたことありません。 昼間しかわかりませんが、柄が悪い人もみかけません。 たまに行徳や西葛西などにいくと人の雰囲気の違いを感じます。
• ここって前は何があった場所なんでしょうか？
  • おそらく、妙典が宅地開発されてからずっと更地だと思います。
• 建設地まで歩いたけど改札出てから４分で到達は無理。相当遠い。信号もあるし。あやうく騙されるところだった。
• 先程、モデルルームの横を通ったら、クレーン車？ みたいなので、パークハウス妙典の看板を建物に つける作業してました。 隣の空き地…南西側のですよね？ 同じ規模のマンションが建ったりしたら、南西向きの 部屋は日当たり悪くなりますよね。 南東向きは目の前のアパート？が無くならない 限りは、日当たりは大丈夫そうですね。 と、いうことはこちらは高い価格になるのか…。
  • すぐ隣は砂利の駐車場ですが、その先に結構広い空地がありますよね。南西向きの棟は４階までしかなかったように思うので、それらの場所になにかマンションでも建てばかなり日当たりが悪くなると思います。
• 近所の方に聞きましたが南西方向の一軒家が建て替わり中層階のマンションが来夏にできるそうです。 これでは南西方向は戸建で眺望が開けていると思っていましたが目の前にドーンと壁があるようで がっかりです。　南東方向は３階建てに帽子の乗っかったような三角屋根のアパートがあるし 眺望が望めるのは上層階の高額な部屋を買った人だけなのですね。 ６千万近くも出してこれじゃぁお得感が無いですなぁ。駅近だし、共働きとかで夜しか家で過ごさないような景色を気にしない人なら気にならないかもしれないですね。　 この近辺のマンションでは晴れた日に富士山も見えると聞いていたので残念です。 もっと安かったらそんなことも諦めつくんでしょうけど・・・
• この物件だと南西にはのちにマンション建ちますよね。
  • そうですね、隣の駐車場はマンションになると考えておいたほうが無難です。一年後か、十年後かはわかりませんし、建たないかもしれません。
• パークハウスの南西側は戸建てが建てかわって、共同住宅 が建つのですね。現地に看板がありました。 南西側は、日照どうなるんだろう…。
  • 南西側というか、その先ですよね。 このマンションの南西側すぐは砂利の駐車場、その先が草が生え放題の土地。 その向かい側の戸建が建て替わり、マンションみたいです。 賃貸との事でした。 駐車場と草の土地が今後影響でそうですよね。
    • 南西側はそれを織り込んで少し安目なのでしょうか？
      • 確かに南西側の部屋は、南東側より若干 価格低いです。 戸建建て替わりの物件はともかく、駐車場と 草が生えてる空き地は何になるか皆目見当 つきませんよね。

【震災時】

• 震災の時に妙典に住んでいましたが、イオンの天井が崩れ、水漏れが発生する始末。次に震度5強以上の地震が来たら。。と思うと危険を感じます。妙典の地盤も弱いですよね？強いのであれば環境も良いのでお勧めです。
• 私も震災時妙典に住んでいましたが、ほんの数分南に行った地区では水道水が止まっていました。歩道は多少ボコボコする程度でしたが、今でも歩くと少し気になるときがあります。計画停電はなぜかこの周辺は全くなかったです。次に同じような地震が来た時は、埋立地なので地盤は厳しいのではないか不安になります。もし東京湾の津波もきた時は水浸しになりそうですよね。でも妙典の環境はとても良いと思います。
• 震災のときは付近では液状化はあまりなかったような記憶です。 断水は２日くらい続いたと思います。 ただ、妙典小学校のとなりに給水場があるので、水をもらいに行くのは楽でした。 計画停電についても、一度も無かった地区です。 妙典は派手さは無いですが、住みやすい所だと思いますよ～
• 3.11では大きな被害は出なかったね。しかし、だから今後も大丈夫とはならない。ハザードマップはよく確認してリスクを正しく認識したほうが良いよ。

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周辺施設

• 病院も一通りある
• 妙典駅周辺に郵便局や銀行の支店がいくつかあればよいのですが、生活していて不便だなって思うこともあります。
  • ATMしかない、銀行の支店がない
  • 郵便局が遠い
• 徒歩でシネコンに行ける。時々舞台挨拶があります。

その他

• 近くのルネ行徳や行徳ハイム、イオンが高いので、最上階でもTDRの花火や富士山、スカイツリー、江戸川の花火大会など、開放的な見晴らしは期待できないかも知れませんね。

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