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住適空間 - ご近所マンションの記事
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ザ・パークハウス 宝塚

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

ザ・パークハウス 宝塚

目次

[編集] 物件概要

  1. 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩6分 (駅舎)
  2. 阪急今津線 「宝塚」駅 徒歩6分 (駅舎)
  3. 福知山線 「宝塚」駅 徒歩7分 (駅舎)
  • 総戸数:164戸
  • 構造、建物階数:地上15階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2018年01月中旬予定
  • 売主:三菱地所レジデンス株式会社/三菱倉庫株式会社 神戸支店
  • 施工:株式会社フジタ 大阪支店
  • 管理:三菱地所コミュニティ株式会社
  • 公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-takarazuka/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • モデルルーム行きました。個人的には間取りと立地良かったです。が低層階と高層階の設定価格に差がなく、全体的に高いなと。。ここ数年宝塚の新築分譲の相場を見てもかなり強気な価格設定だなと思いました。それでも検討したいなと思います。 


[編集] 交通

  • 宝塚って空港も30分だし、新大阪も快速、特急で30分程度だし、出張が多い身としては便利と感じた。


[編集] 構造・建物

  • モデルルーム、天井の圧迫感を感じませんでしたか?高さ45メートルに15階建てを建てるとああいうふうになります。
    • 圧迫感ありますよね。ベランダの窓枠の上?(詳しくなくてすみません)の余白部分がやたら多く感じ、担当者さんに質問したら、アウトポール設計で、ハリ?をベランダに持って行っている為、仕方ながないんです みたいな返答でした。
    • 天井の高さが2m50㎝と高めなので余計余白部分が多く見えますよね。ここは、逆梁ではないので窓枠の高さはとれませんが、バルコニーがガラスでできたり、梁の厚み分バルコニーの広さもとれるメリットもあるかと思います。私は、コンクリートの重たい感じの外観よりここみたいなガラス張りの明るい外観が好きですが、どちらがいいかは好みの問題だと思います。
    • 部屋の天井高は2m50ですが、階高は低いです。階高と言うのは一階分の高さです。15階建てで45mの建物なので、天井高を高く取ったぶん、直天井直床です。いいマンションは二重天井二重床が普通です。直天井直床だと上の音は響くし将来的なリフォームも難しいです。
      • ここは直床の二重天井ですよ。 最近、関西で新築の二重床の物件ってありますか? 殆ど見ないですが、タワーマンションの様にワイドスパンなら間取りを変える楽しみもあるので、需要はありそうですが。。
  • 宝塚ではこの物件が一番良さそうに思っていましたが、15階建てというところは盲点ですね。15階建てでも天井高は確保できているとのことですが250cm確保できているのでしょうか。また、サッシの高さはどの程度なのでしょうかね。
    • リビングが250はあったと思いますよ。下がり天井や建具高さまでは確認してませんが、モデルルームで確認した限りでは圧迫感は感じ無かったですよ。今まで住んでいた環境にもよるのでモデルルーム見た方が良いですよ。 
    • 二重天井なようですし、床が直張りなのかもしれませんね。
      • 床は直貼りですよ。私もマンション探してまして色々調べてます、床は直貼りでした。直貼りでも、設計上の遮音等級が問題無ければ問題無いと考えてます。参考までに。 

 http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-60.html?sp 

  • 個人的にはデザインも和の趣があり、場所にマッチしてると思います。実物が楽しみです。
  • 自分的にはやはりバルコニー眺望と建物のデザイン、エントランスの良さ(完成しないと分かりませんが、、)、立地がとても気に入ってます。 
  • 私も隣のマンションのバルコニーからの日当たりと景色が忘れられず、ここを購入しました。
  • 現地に奥さんと行きました。 東側の大きなマンションのものだと思いますが、東向きのベランダ側が ほぼ全て日陰でした。東しか日当たりが無いのにこれは厳しい。南向きははなかなかのお値段ですしね。 
  • 高層階は日当たりはいいのかな?東向きは前の建物を避けて建てているようなので圧迫感はなさそうでした。
  • とても気になる物件なのですが、 角部屋は20~30mの至近距離でお隣とお見合い状態ですので、 生活はしづらいでしょうね。リビングのコーナー窓もサイド側は カーテンを閉めきる生活になるのではないでしょうか。 
    • ここは駅に比較的近くて、南側の日照が生涯ほぼ保証されてるだけでも良い環境じゃないかな? 普通は商業地区なら、いつ塞がれても文句は言えないからね。


[編集] 共用施設

  • 駐車場:(総戸数に対して)88台・他に来客用1台
  • これまで出てないデメリットとしては、エレベーターの数でしょうか。2基しかないようですが、15階もあるのにこれだと朝混み合うように感じました。ゴミ捨ても24時間対応じゃないので、ゴミの日の朝はゴミ抱えた人たちでエレベーターがいっぱいになると想像しました。ご参考まで。


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[編集] 設備・仕様

  • 標準装備が充実している所は魅力的です。 ディスポーザーが付いているところ、見た目が良い硝子トップコンロ、ミストサウナ付の浴室やタンクレストイレは個人的に良いなと思う部分でした。 設備が安っぽくなっていないというのも、女性としては良いなと思えます。
  • 私はローシルエットトイレとトイレ内の手洗いボウルが良いと思いました。お客さんが来た時は洗面台を使わず、トイレ内で完結出来るのは良いと思います。手洗いボウルは最近標準化されて来たけど、付いてない物件もまだまだありますね。設備は後から変えれるので、これが選択の基準にはなりませんが、最初からあるのは嬉しいですね。


[編集] 間取り

  • 間取り:2LDK~4LDK
  • 専有面積:60.47m2~90.11m2
  • Kタイプの3LDKのプラン、専有面積があるからリビングがゆったりと横長でいいなと思います。 …が、このマンションの中では高いですよね、きっと。 3LDKでもあれくらいあると、居室の広さも確保しつつ、 リビングもゆったりと、という風にできるのですよね。狭狭しくないという点では理想的だなと思います。
  • やっぱり、住むのであれば角住居がをと希望しています。このパークハウスの間取りであればKタイプが良いです。アルコープとサービススペースが魅力的です。リビングも広めなので、友人を呼んでパーティーなども出来そうです。
    • Kの間取りは全部屋窓があってリビングもワイドで良さそうですが、5000万以上となかなかのお値段。
  • どちらのタイプの角部屋も、一方面は隣のマンションとお見合い状態なのでカーテンを閉めざるを得ない状況になると思います。また、対岸の戸建てからの距離も視線が気になると思います。 


[編集] 買い物・食事

  • 宝塚駅付近の買い物は阪急百貨店くらいですよ。 176号線は渋滞しますしね。
  • 買い物環境も悪くないようですが、食料品の買い物はどちらがオススメですか? ロケーションをチェックすると一番近いスーパーがソリオのように見えますが、 もっとマンションの近くにお店があったりしますか? コンビニはサークルKがある程度でしょうか。
    • マンションの近所はサークルKだけです。 買い物はやはり駅の阪急百貨が中心になりますね。それ以外にJR宝塚駅のエキマルシェ、マネキヤ、魚はマネキヤの前のうお末がオススメ、野菜は花の道セルカのあしんがオススメです。また毎月最終土曜日はソリオで地元の特産品市があります。 


[編集] 育児・教育

  • 校区の小学校もかなりの距離で、朝は集団登校ですが帰りは繁華街やら交通量の多い道を小学1年生に毎日20分以上かけて下校させるのが不安です。


[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域:商業地域
  • 隣のエスリードに賃貸で住んでます。渋滞ひどいし、買い物に困るし、虫が多い点は嫌ですね。景色は最高ですが。
  • リバーサイドの景観といっても、川向かいの資材置き場が丸見えで台無しになっています。 第一種低層住居専用地域に、なんのおとがめもなく本来は設置できない資材置き場が当たり前のように存在して黙認されている。
  • 比較的便利な宝塚駅近くで、目の前が大自然ってのが良いね。川は本当に良い面と悪い面が、表裏一体やね。
  • 隣のマンションの中古物件を見学に行った事があるのですが、やはり川側のバルコニーからの景色と日当たりの良さがとても好印象でした。

【治安】

  • 周辺は夜間真っ暗で治安も気になりました。エントランスまでぐるっと回り道のように歩いていき、さらにそこからエレベーターに乗って、玄関までたどり着くのに若干距離を感じてしまいます。 
    • この近辺は確かに暗いです。駅前商業地区とは言え田舎なので、ただ治安も良く不良の溜まり場も無いので、ガラが悪い方もほとんど見た事がないですよ。176沿いは時々、爆音で暴走族がやって来ますが、ただうるさいだけです。 
  • がんこ前の通り道ですが、いつからか少し街灯が明るくなり、暗さが改善されてますね。街灯がLEDに変わったせいかな?がんこの正面もリニューアルされて灯が増えて歩きやすくなりました。住宅街なので過度な明るさは期待出来ませんが以前より良くなりました。

【近隣住民】

  • 宝塚って便利そうで実は駅的には不便で都会から遠い感がある。
  • 転勤でこちらに来て隣のマンションに賃貸で住んでいます。大阪に出るのに30分程かかりますが、自然も多く必要なものも大体駅周辺で揃いますので住みやすいですよ。住んでる方も上品な方が多く、気に入ってます。
  • 東京から大阪に転勤。転職で宝塚に住んでますが、住み心地は今までの中で最高です。程よい便利さとオシャレさ、緑の多さが都内にはない良さだと思いますよ。
  • 馴れ親しんだ街でもあるので宝塚駅近辺の雰囲気は最高に好きなんですが 宝塚ってなんでこんなに街づくりが下手なんでしょうね・・・・ 駅近辺も歌劇に頼りすぎというか・・・魅力的な施設に乏しすぎます。 ファミリーランドがあったほうがよっぽど趣があっただろうに。 西宮北口とまではいきませんが、もう少し宝塚らしい方向性で歌劇ファン以外の人でも ワクワクするような街づくりできませんかねぇ・・・一昔前のさびれた中途半端な街になっていってると思います。

【武庫川沿い】

  • 川の目の前ですから阻害されるものがなく日当たりも景観もよさそうなのは良いですが、川の目の前という立地はどうなんでしょうか。良くもあり悪くもありそうですね。特に水害が気になる所。
    • 武庫川沿いなので、台風などで水かさが増えた時とか心配です。
      • ハザードマップで確認しましたが、 最大でも1m未満、 そして浸水地域は小規模で限定的でした。
        • 2年前の台風11号とかの程度ならだいたい大丈夫でしょうね。NHKスペシャルでやってたスーパー台風の時代が本当に来る時代になるならヤバイけど
        • 西宮で武庫川あふれ側道冠水 兵庫の4河川で危険水位超え 

 http://www.sankei.com/west/news/140810/wst1408100069-n1.html

  • 身内がここのすぐ近くのマンションに住んでいます。 ここって台風や長雨で川が増水してる時、 「ゴォーーー」という川の流れの音が半端じゃなく すごいですよ。特に夜間は気になります。 晴れの日のその観光地のような景色は 素晴らしいけれど・・。
  • 30年ぐらい前ですかねぇ・・・ まだ蓬莱橋が架け変わる前に、台風だかの時に橋の上まで武庫川の水面が来た事ありました。 ただ、その頃の蓬莱橋は今の蓬莱橋より位置が低かったのです。 少なくとも武庫川の水が溢れて宝塚駅近辺が浸水したことは最低でもここ数十年なかったと思いますよ。溢れそうな程濁流になったことは何度かありましたが。 現在は武庫川の水もとてもきれいになって、夏場でも水が臭うといった事は無いんじゃないでしょうか。
  • 武庫川はこの辺じゃなく下流域の方がやばいですよ。
  • 川の前の立地で景観はいいと思いますが。 犬の散歩道としては、川沿いの道はいい感じですね。
  • マンションの2面が川になっているのでしょうか。大きな川と細い川。 大きな方は流れがあるから淀んでなさそうですが、小さな川は匂いなどないか汚れていないかが気になるところです。 採光や通風はとても良さそうに思えるし、将来的にも日照を遮られることがないのは良い点だと思います。
  • 近くに住んでますが特に匂いが気になったことはありません。ですが、感じ方は人それぞれかもしれないので心配な方は建設地に行く際にチェックするのがいいかもしれませんね。
  • 虫の問題と水害の問題もありますが、宝塚駅の10分圏内でバルコニー南側リバービューの条件の立地はここと、更に隣のエスリードより奥に計画してる近鉄のマンションが最後かな。近鉄マンションは8分で西宮市になる様です。恐らく向きは南西。眺望はパークハウスの方が良さそうですね。正面の見返り岩にマンション自体が南にオフセットしてるので、バルコニーから宝来橋も見えるのが良いですね。
  • この辺りは床上浸水地域になりますので武庫川氾濫よりもゲリラ豪雨や大雨時の地下駐車場がきになります。
  • ここは水没のハザードマップに含まれています。 水害対策はギャラリーで確認して、各自の判断で納得できるか考えるしか無いです。 また川沿いに虫はつきものです。
    • 虫や匂いは近所に住んで気になった事は無いですよ。確かにクモの巣ぐらいはバルコニーに出来ますが、年に何回か掃除すれば問題無かったです。 

【利便性】

  • 宝塚駅周辺在住の者です。 駅近フラットエリアであれば、物価がやや高い事を気にしなければ完結可能です。 スーパーは駅周辺に、薬局やクリニックも駅周辺にあります。銀行や行政の出張所も駅にありますので便利です。徒歩圏内に無いのは総合病院とホームセンターです。総合病院はバスかタクシーで10分以内。ホームセンターはJRの隣駅の中山寺駅前にあります。衣類とか特別な買い物は大阪か西宮北口ですかね。 グルメはチェーン店は駅周辺にはあまり無いです。個人経営の美味しい店なら複数あります。 やはり車もあれば便利ですけどね。 レジャーは沢山ありますよ。 駅前から、六甲さんへの登山コース、宝塚歌劇、宝塚温泉、隣の生瀬駅から廃線ハイキング、駅外れにひっそりプチ間欠泉(冷泉ですが)とか数え切れないです。また夜も花の道周辺は安全に散歩出来ます。 歴史も感じれる場所も沢山あります。手塚治虫ゆかりの場所も複数ありますし、秀吉ゆかりの中山寺や小浜の宿場、清荒神などお寺も沢山。暖かい季節には、武庫川の宝来橋の下で絵を描く老人とか、ロードバイクで六甲山や篠山、武庫川サイクルロードへ走りに行く方とか趣味を持っている方も良く見かけます。 都会と違って刺激は向こうからやって来ませんが、宝塚は自分から求めれば多くの物を与えてくれますよ。長文ですみませんでした。 
  • 宝塚だけで完結となると厳しいですが、そこまで住んで居て不便は感じません。三宮も梅田もだいたい30分でつくので、どちらにも個人的には行きやすいと感じてます。私は三宮へ出る派でした。宝塚はなんと言っても独特な落ち着いた雰囲気があって個人的には好きです。利便性を考えるなら阪急神戸線沿線やJR神戸線沿線でしょうが…。
  • 宝塚育ち、宝塚在住なので当然かもしれないですが、宝塚が好きです。大阪、梅田までJRでも阪急でも行けますし、始発駅ですし、とても便利です。都会過ぎないのんびりした感じも好きです。 


[編集] 周辺施設

  • 周りはマンションだらけで、駐車場確保はかなり難しいでしょうね。
  • 武庫川河川敷、その辺は子供達のサッカーとか、野球などの練習に利用されてますよ。サッカー場も野球場も近辺にありますが、そう言った空き地も良く練習に利用されてます。季節によっては芝も緑になりましね。自分はサイクルロードは良く利用させて頂いてます。確かに残念なのは下流から遡って来ると、市役所付近で道が途絶えるのが残念です。宝塚駅前までサイクルロード及び遊歩道が貫通すれば素晴らしいと思うのですがね。 


[編集] その他

[編集] 掲示板

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