ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

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ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

物件概要[ ]

  • 所在地:東京都北区志茂3丁目43番1他5筆(サードスクエア)、4丁目48番2他12筆(フォーススクエア)、3丁目46番7他1筆(クラブスクエア)(地番)
  • 交通:東京メトロ南北線 「志茂」駅 徒歩6分 (2番出口)
  • 総戸数:502戸(401戸(サードスクエア)、101戸(フォーススクエア))戸数については変更申請により500戸に変更予定
  • 構造、建物階数:サードスクエア/鉄筋コンクリート造地上15階建、フォーススクエア/鉄筋コンクリート造地上11階建、クラブスクエア/鉄筋コンクリート造地上2階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2019年01月中旬予定
  • 売主:三菱地所レジデンス株式会社/大栄不動産株式会社/三菱倉庫株式会社
  • 施工:長谷工コーポレーション
  • 管理:三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

  • 価格 4,400万円台予定~7,500万円台予定
  • 500戸を超える大規模物件ですね。同じリバーフロントでファインシティ東京王子とはどのくらいの価格差があるのでしょうかね?
    • 物件概要を見ると4,400万円台~7,500万円台って書かれてますね。 王子と比べると割高に感じます。利便性が全然違うのに。
  • オイコスってなにかと思ったら、一応三菱のシリーズなんだね。環境配慮型マンション?
  • リバーフロントでゆとりのプライベート生活をしつつ、都心縦断の地下鉄駅徒歩6分で通勤時間も短い、というのがコンセプトかな。
  • 志茂でも立地悪いほうだね。プレシスも全然売れなかったし3000万台じゃないと厳しいね。でも建築費高騰してるし4000万台後半でだしてくるかな。三菱のマンション最近高いし
  • 立地、価格はガーデンズとファインシティの間くらいのポジションでは? 構造も楽しみですが、完全アウトフレームではないようですね。
  • 高いのには同意。 用地取得時期のせいで、デベが高掴みしたからだと思う。
  • この辺りは、都心じゃない準郊外エリアだから、都心バブルの影響も受けてないし、五輪後の価格下落のリスクはないだろね。 反面、土地の調達にかかった費用が、物件価格に跳ね返ってるから、新築プレミアムの剥げ落ちは、それなりというかけっこうありそう。 
  • 最多価格帯の坪単価予想レンジは@232~240となるので、今の不動産市場の中ではお手頃感ある方といえるかな。
  • 販売価格ですが、範囲が4400台から7500台と幅広いのに、最多の4900台が中間ではなく最低ラインに近いのが気になります。1番大きい間取りでも85平米、そこで7500だと坪291ですよ。プレミアム住戸にしても大幅値上げのガーデンズ3期と同じレンジです。
  • 70平米の部屋でも収納が少なく、利便性の高いJR赤羽駅までは徒歩20分。雨の日などの買い物にはかなり不便を要すると思います。しかし、東京23区内で3LDKの部屋ですので、値段と相談して一度見に行くことをお勧めします。
  • ようやく販売まであと少しですね。一期に出てくる住戸が気になりますね。やはり狙い目の角部屋3LDKが人気なんですかね
  • オイコス赤羽志茂の土地の取得坪単価は、ガーデンズ東京王子の土地の取得坪単価よりも高かったのに、マンション価格がガーデンズよりも安いのは(コストカットしているとしても)お買い得感がありますね。
    • 逆にオイコスが土地の高値掴みですね。ガーデン並みの価格では絶対に売れないので、デベは厳しいですね。
  • 角部屋の価格はいくらか?部屋の向きは、南向きが良いです。単純な西日は避けたいです。角部屋は1日中明るくて良いです。。現地を見に行きましたが、5割強南向き、5割弱西向きのようです(正確ではない)南向き+西向きの角部屋が魅力ですが、5階以上で15階建てだとするとサードスクエアとフォーススクエアの20戸程度が該当です。これらの価格帯はいくらなのか?
  • 第1期1次は55戸。このスタートでは竣工までの完売は絶望的ですね。
    • ロングスパン販売は近年だと珍しくないですよ。世の中のマンションが高い&少ないので、ひとつのマンションを時間をかけてじっくり売るわけです。
      • この戸数で55かぁ…厳しいですね。
        • ここは安さが売りでしょ……。価格表見てないけど、要望付いたのが4000万円台ばかりだったらほんとに厳しいね。
          • 最近の中古マンション高騰価格を見ていれば如何にここが格安か良く分かるのだけどな。どうしてここまで売れないのかね。明らかにマイナスポイントって川くらいだし。
            • 明らかに販売時期が悪いでしょ。ガーデンズ東京王子は864戸ですから。
              • 長期販売で時期が変われば問題なくなるのでは?
                • そうですね。デベもある程度長期戦を覚悟しているでしょうね。
  • ここですら第一期即日完売しないとは、、、マンシャン市場冷え込み過ぎでしょ、、、
    • ここはちょっと殺風景すぎますので、モノが立たないウチはなかなか生活が想像しにくく、売りにくいかもしれないですね。
  • 500戸もあって第一期で55戸は大惨敗でしょ。やはり北本通りの東側は店が少なく、マンション向きでは無いですね。
  • 中層階以上はほっといても売れるでしょ。低層階をどう売るのかがデベの力の見せ所。
  • モデルルーム拝見してきました。スタッフがあたふたまだ慣れていない様子でしたが、販売も好調みたいですね。まだ未公開住居などは価格を値上げしていくと言われました。
    • 値上げしたらもっと売れなくなるよ。買い煽りの常套句でしょ。ここは竣工後も売れ残って人気のない部屋は値下げすると思います。
  • 価格もけっこう魅力的ですし。王子までちょっとですし、もう少し人気になってもよさそうですが。あとは、どれだけ需要があるか、今後に期待ということでしょうか。
    • 周辺新築マンションは価格が高いので、徐々に人気が出てくると思います。今はいろいろ選べますが、1年後は人気物件になってるでしょう。契約するなら今のうちですね。
  • 新築でこの条件でオイコスよりもよいマンションは見つかりませんでした。中古と比べても飛び抜けてよいマンションはないからDINKSのわたしが今買うならオイコスで10階以上かな。
    • 新築で同じくらいの条件なら、6000スタートの感覚。オイコスは2割くらい安い。立地要因が殆どだと思うけど赤羽駅まで歩く事が苦でなければ良いかも。
      • オイコスの魅力は相対的な価格の安さだけど、需要もほとんど無いから、売却の時も他のマンションより値下がり率が大きくなる事も懸念材料。価格が高いマンションは結局需要が大きいから値下がりにくくて、結果的に買いやすい側面があります。
        • 一理あると思います。一方で5000万円で買って、10年後3500万円になってしまうとも考えにくいので、ローン返済額+控除と他の賃貸で住んでたらの比較でペイできるかなとも考えてます。値上がり期待したいですが、これは難しい案件かなと思ってます。
          • 不動産の値上がり自体、そもそもこれから先は難しくなってくるのかな?という印象を持ちます。オリンピック後に経済情勢がどうなるかはわかりませんが…ただ本当に一等地のマンションだったら資産性云々はありますが、この辺りだととにかくファミリー向けの比較的カジュアルなエリアなので
  • 安い、ただそれだけの物件。とはいえ、70平方メートル未満で西向きですが、ここを買う方々は何かを妥協してるのではないでしょうか?てことは、資産性はどうなるのだろうか…それにしても売れてないですね。もう少し売れると思ったけど…販売前に瞬間蒸発とか言ってた人は息してる?
    • いろいろ分析して比較して、何度も現地や周辺に行って、妥協して納得した上契約することにしたので、自分の目的に合うところに決めれば一番いいじゃないかと思います。 どの物件も同じです。 ちなみにHP上は契約済みの部屋数が少ないように見えますが、実際はかなり埋まっています。 友人に紹介しようとして何度も最新の販売状況を見させてもらったので。
  • 今販売中の部屋で大体7-8割くらいは埋まってたかと思います。
  • 基本的に抽選ですが、要望者には優先的に販売してます。 シャトルの折り合いが警察含め関係各所と難航し、管理費等が決まらず契約条件が確定できなかったので販売開始が遅れました。その結果、建材発注の期限まで余裕が無くなり、ビルドインのオプションの提示が難しくなった事が強い要望者への対応の悪さを感じたのか、第2期以降要望者に対しては優先販売を開始です。 第1期はサード西向きで全戸の中では最低価格帯でしたが販売は順調で、抽選に漏れた人や変更しても良い人には違う列を開放。 第2期も順調。サード南、フォースの最高価格帯の優先販売開始。フォースは日当たり等最も条件良いので最後まで取っておきたかった様ですが上記要因で開放。サード南は南側の駐車場が不確定要素で、今は何も建ってないので良いですが土地の規模から同等階層のマンションが建つ可能性があり、低層階の日当たりに影響します。4LDKは別としてギリギリまで三菱は販売は伸ばして様子を見てます。 第3期以降は引き続き、割安を売りにして来た客にサード西向きを案内でしょうが、条件良い所は無くなっているかもです。広告打てるのは限られてますから、抽選の状況はHPでオープンにして、優先者にはどんどん出して500戸捌くつもりでしょう。実際は9割出てます。私は変更間に合わせてもらい買いましたが、計画遅延は正直ダメですね。売れてる状況だけに勿体ない。
    • 最初の方に買ったけど無料セレクト何も選べなかったのは計画そのものの遅れが原因だったのですね。 こちらから聞かなかったと言えばそれまでなんだけど購入の段階までに知らされなかったのは残念でした。 買い物自体には満足してるし吊り戸棚ないくらいで流石に捺印拒否しなかったですが、営業の親切さ丁寧さという点では評価が落ちますね(結果としてつけられなくても早めに知らせてくれてれば受け取め方が違うものです)
      • それは不満残りましたね。順番的にはサードから作り始めて、4階くらいの上物ができてからフォースの上物が始まりましたから、部屋によって無償セレクトの期限が違かったのだと思います。 ただ9階以下は当初から部屋の木目カラーはナチュラルで変更不可でしたし、販売価格抑えるにはある程度不可避な判断も必要でしょうね。 本当は選択できたのですが…とは営業も言いにくいでしょうから知らせるのも躊躇ったのではないでしょうか?逆に私は発表会から大変親切な方に担当して頂いて色々教えてもらいましたが、予定変更が多々ありそれはそれで知らなくて良かったかもと思うことも有ります。 嬉しかった変更は価格下げで、初めから買うつもりだったので200万近く安い設定になったのは嬉しかったです。その分で気に入らなかったらリフォームします。
  • 3ヶ月で100戸契約。順調なんですかね
    • この立地なら完成したマンションを見て決める人が多いだろうと思ったら想像以上に売れてるのね。
      • 一期あたりの供給戸数が規模に比べてこんだけ?って思うくらい少なかった印象。そんなに急いではないのかも。周知をしっかりやっていくのかな。

【管理費等】

  • 公式にある管理費1.6〜1.7万てシャトルバスの0-3万を含み、ですよね?竣工前からこれだと、管理費上がって3万近くになりそうで不安。共用施設が色々あるから、シャトルバスなしでもそれなりにお金がかかりそうだから。シャトルバスについては月3000円の管理費徴収の他に、乗車の度に運賃かかるとのこと…私はシャトルバスいらないと思います。
  • 結論としては、このマンションは今期のベストバイ。まず間違いなく竣工前完売。 なんといっても4000万円で3LDKが23区、駅近、ブランド、大規模、全部入り共用設備、新築で 手に入るのはまぁない。 あとは入居後の管理組合で住民結託してシャトルバスの本数、運行時間、台数を増やして 赤羽駅への利便性を上げれば上げるほどスケールメリットも出せるはずだしそれはやるべきだろう。 そうすれば利便性だけではなくマンションのリセールもあがる。

【モデルルーム見学記より】 <評価(★5つが最高)>

    • 利便性★★★★★
    • 治安★★★★
    • 周辺の環境★★★★
    • 価格★★★★★
    • おすすめ度★★★★★
  • 利便性ですが、駒込まで9分の志茂駅まで徒歩6分と、それほど不便!と言える場所ではないのですが、やはり客観的に★5つとは?ということでの4つ。
  • 治安、周辺環境も同じくで、景色や閑静な住宅街など申し分ないのですが、最上級とまでは言えないかな?という所での4つです。
  • 価格は、この設備、三菱重工の新築マンションという所では文句なしの★5つでしょう!
  • 総合おすすめ度ですが、やはり様々な不安要素を驚きのアイディアでどんどん消し去っていくところ、ワクワク感をプラスしてくれるところが素晴らしいので、これはもう5つしか思いつきませんでした!




交通[ ]

  • この近くに住んでみればわかるけど、朝は赤羽駅まで自転車で行く人を大量に見かけるよ。この辺りの人はみんな赤羽を使ってる。
  • 赤羽が使えるのは便利なんだけど、結構距離あるから、南北線メインにならざるを得ない。
  • バス停までが近ければまだ良いんですけどね。 赤羽駅へ行くとなると北本通り渡った側なので600mは歩かないといけない…。
  • 南北線は、混雑が比較的少ないです!!たまにくる「王子神谷行き」にはイラットしますが、その点は志茂は良い駅かと!
  • 都心へのアクセスは意外にも悪くありません。徒歩6分の志茂駅から、直通で駒込駅9分。市ヶ谷まで20分と聞けば、通勤にはそれほど困らない立地かな、と思いました。
  • JRの赤羽駅までは歩くと15分なのでまあまあありますが、ここまで歩けば京浜東北線、埼京線の2線が使えます。
  • 東京メトロ南北線の志茂駅は、四谷まで22分、溜池山王まで24分、六本木一丁目まで28分、麻布十番まで30分で、9分で行ける駒込駅ではJR山手線に乗り換えられるほかにも、南北線は停車する各駅で様々な路線に乗り換えができるので、都心へのアクセスは良いと言えるでしょう。 また、徒歩20分ほどにはJR赤羽駅もあり、新宿や池袋、渋谷などに一本で行くことができます。 車でのアクセスでも、近くに環状七号線が通っていますので通勤やお出かけの際に苦労することはないでしょう。
  • 南北線は、それほど不便ではありません。JR線利用者は、南北線で王子駅まで行って乗り換えることもできます。また、後楽園駅か飯田橋駅で乗り換えれば、大手町・東京方面にも行けます。それに、東急目黒線に直通運転しているので、日吉、さらにその先の横浜・みなとみらい方面にもアクセスがよくなりました。


構造・建物[ ]

  • 敷地面積:18,207.93m2
  • 延べ面積:42,716.40m2
  • 早速現地へ 先週は無かったオイコスの看板が掲げられていました。 右側のオレンジのフェンスの敷地は8階建ての学生寮の工事現場。オイコスと同時期の完成予定です。 現在は根伐工事、杭工事が行われています。
  • 敷地の形がいびつで、施設配置の苦労が忍ばれますね。。共用施設のクラブスクエアは道路を挟んで分離されている形です。
  • 外観から見ると梁は厚みがある従来タイプなのでハイサッシではなさそう。 タイルは側壁のみ、バルコニー側は吹き付けですね。 一番手前が南東向きの間取りが掲載されている棟のような気がします。
  • この画像だと植栽が控えめに見えますが、スーモ掲載画像では空地っぽいセントラルパークに木が多くてイイ感じですね。

 http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_kita/nc_67716383/

  • 建築のお知らせ看板貼っておきますね。 高さ44.65m、15階建てなので、平均階高3mにも満たないので二重床ってことはなさそうです。 逆に階高が3mを大きく超えながら直床という例も、ザ・ガーデンズ東京王子のように存在します。ただしあちらは梁を隠してすっきりさせてますので、二重床では無いものの贅沢なつくりになってます。
    • 贅沢な直床って笑 無いよそんなの
      • いや、それが高くなるのですよ。材料費の分。階だかの分コンクリを多く使わなければいけないので。 梁が隠れると部屋の広さ感結構違ってきますね
        • 梁が隠れる? 気になったので、モモレジさんのザ・ガーデンズ東京王子の記事をみてみた。 『柱が完全にアウトフレームされたことで自然と梁も外側(バルコニー側やアルコーブ側)に押し出されるので、室内の梁も目立ちませんし 』
          • 以前書いたように、重量床衝撃音の遮音性はスラブ厚とスラブ面積(梁で囲まれた面積)で決まり、スラブ面積が大きいほど遮音性には不利となる。 このモモレジさんの記載を読む限り、やはりザ・ガーデンズは遮音性の面ではやや不利な構造のように思える。 ここの梁がどうなるか。梁はむしろしっかり配置してもらいたいものだ。 ちなみに「梁を隠す」というのはどういう工法なのだろうか?まさかアンボンド工法ではないと思うが。
            • ごめんなさい、遮音性の件を話されていたんですね。その点は考慮せずに話していました。おっしゃる通りスラブのスペックで変わってきますね。 梁が隠れてる件は図面を見るとわかる通りリビング側の部屋は梁による下り天井が無いんですよね。共用廊下側には表記があるようですが。 断面図を見ないと確かなことはわかりませんが、Be-Nextの恩恵で梁の背が低く済んで天井の化粧板のなかに収まってるんだろうなと思います。違ってたらごめんなさい。 単に建築看板の建物の高さからどういう仕様かな?と推測したかっただけだったのですが、話がそれてしまってすみません。
  • 建物のデザインとか雰囲気はガーデンズにそっくりだね。

【眺望・採光】

  • 西側なら、富士山が見える(時期がある)。
  • 南東方向なら、スカイツリーが見える。高層階なら、東京タワーも見える。


共用施設[ ]

  • サイクルポートが戸数分設置されるようですね。 何台くらい停められるのか興味津々です。
  • この物件には他にはない特徴があります!
  1. 「SHIMOセントラルバーク」という防災も兼ねた「公園」を新たに造園
  2. 「クラブスクエア」という、住居棟ではない、公共設備のみの棟が敷地内にある

この2つの施設は、まさに18000m2という大規模計画ならではの個性ですよね。

  • 敷地内に新しい公園ができるなんて、贅沢…!CGや模型で見たSHIMOセントラルバークは、ゆるやかなS字を描く散歩道に木々の葉の影が落ち、風が吹き抜ける素敵な空間。非常時には、防災避難もできるように設計されているそうで、安心できる私たちだけの森、って感じですかね?とても魅力を感じました。
  • 公共設備専用棟であるクラブスクエアには、寝具やスニーカーを丸洗いできる最新設備のランドリールーム、日曜大工に、シルバーアクセサリー作りに、革細工にと好きなだけ思いっきり使えるDIYルーム、ヨガやダンスの練習などが楽しめるスタジオルーム、トレーニングマシンを備えたエクササイズルーム、そして更に2階には、認可保育施設がオープン予定!
    • ジムとかDIY施設使うのにお金かかるのですかね。
  • 共有部にゲストルームも用意されているのは凄いと思います。このゲストルームを利用する場合は、お金はどれぐらいかかるのでしょうか。もし他の人が使いたいとなった場合の対応も気になります。
    • ゲストルームの部屋自体は無償。リネン代は2,000円ぐらいって話だった。完全予約制。
  • エントランス横に構えられた『ブックラウンジ』では、なんとあの「青山ブックセンター」セレクトの書籍が、本、デジタルデータの両方で楽しめるそうです!しかもデジタルデータはインストールして自宅のタブレットでも読むことができるシステムが導入予定だそうで、ほんとに夢があって素敵な設備ですね…!
  • エントランス奥に開設される『パーティルーム』には、キッチン設備が!これって、すっごく便利ですよ~。
  • 『SHIMOセントラルバーク』マンション敷地内にできる公園、SHIMOセントラルバークでは定期的に青空市場が開催され、普段はインターネットで注文できる新鮮な野菜を、直接手に取って確かめながら買うことができます。
  • 『カーシェアリングサポート、シェア自転車』週末だけ、車で出かけたい。そんな時に便利なカーシェアも、マンションの周りの自然を楽しみながらのサイクリングにも、行き届いたサービスが準備されているみたいです。
  • エントランス横にはカフェラウンジも!また、マンション業界初。不在時に預け入れてもらえる西友ネットスーパーの冷蔵宅配ボックスが設置されています。
  • 駐車場代がいくらなのか?500戸に対して194台しかないですが抽選でしょうか?周辺を参考にすると2.5万円/月ぐらいでしょうか、抽選にあぶれると近くはもう少し高いです。
  • 駐輪代はいくらでしょうか?これも抽選でしょうか?駐輪場は500戸に対して900台弱なのは気になります。1戸あたり2台もないのは・・・。抽選でしょうか?4人家族なので4台必要ですが、1台あたりいくらでしょうか?抽選に漏れたら、自転車を部屋に持ち込み廊下に置くかベランダに置くかですかしかないです。

【シャトルバス】

  • シャトルバスは平日の6:30~9:00、16:40~21:40に運行か。使い勝手悪くて、管理組合総会ですぐに廃止になりそうな予感。
    • 1台で回そうとするから問題なのであって3台で回せば全員をほぼ希望通りの時間帯に到着させることができると思うよ。その分の費用で3倍になってしまうかもしれないけど、赤羽駅を利用したいという検討者が多数だと思うし利便性を求めるなら多少の出費は覚悟して貰うしかないね。
  • シャトルバスは朝の運行時間2時間半で8往復したとして、1回9人×8往復で最大72人、500世帯が72人のために管理費を負担する事になる。
    • シャトルバスは追い風になりましたね
      • 他にこれといって金のかかりそうな共用施設もないから、シャトルバスは妙案だと思いますよ。プールやスパの方が余程金かかるし、取り止めも出来ないのでリスク大きいですね。シャトルはいざとなったら止めりゃいいだけだし。
        • 交通利便性が上がる施策はどこのマンションも大成功してるからね
  • 赤羽駅へのシャトルバスは便利だとは思うものの、南北線・志茂駅を普段使う人にとってはあまりメリットないですよね。それでも、シャトルバスの費用を管理費から出すのですか。
  • シャトルバス出す意味マジわからん。南北線は決して不便ではない。池袋、新宿、渋谷、上野、東京、大手町、同じメトロ同士一回の乗り換えだけで安く行けるし、品川へは将来南北線の延伸が有力視されているのだから。
  • シャトルバス自体の可否と言うより、月3,000円の費用に対して、9人乗りの車一台のみ平日朝夜のみってのが問題点なのではないかと思う。
    • モデルルームでは一台ではないと言われましたよ。月も2000〜3000円と言われたので3000円は最大値らしいです。
  • いるのいらないのってもめて、それを改訂するのに議決2/3が必要で・・マンションってこれがめんどくさい


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設備・仕様[ ]

  • お部屋の中二も様々な工夫が。標準のものだけでも、食洗器、生ごみ処理機はもちろん。
    • 梁を少なくし広々と見せる工法
    • 収納の棚が天井まで、広々と使用できる
    • 水回りにあえて立ち上がりをつけ、子どもが物を落とすことを防止
    • ベランダ奥行き2m
    • トイレの壁はからぶきで落ちる素材を使用
    • 男性が髭剃りをしてる時でも化粧がラクラクの片寄せボウル洗面台
    • 一住戸に一つ防災バッグ装備

等、イイ感じの設備、機能が揃ってます!

  • 浴室は1418の魔法瓶型浴槽で、浴室乾燥機つき。ミストサウナはありませんでした。


間取り[ ]

  • 間取り 3LDK~4LDK
  • 専有面積 65.26m2~84.52m2
  • 掲載されている間取りは全て南東向きですね。形状的には南西向きの住戸のほうが多そうな気がしますが。。
  • 上層階の一部の部屋からは、晴れた日に「富士山」が見えてしまう…!という最高のロケーション。確かに、これはごく一部の部屋だそうですが、もちろん、それ以外の数多くの部屋からも、川越しの住宅街の街並み、スカイツリーなどの美しい光景が楽しめるそうです。年に2回の花火大会は、全住戸東もしくは北側の通路から眺められる予定だそうです!
  • 川の目の前で、東側に川があるのですが、東向きの部屋がないので南向きの部屋以外は川が見えません。目の前に川の堤防があるために南向きの部屋でも3階までは眺望がよくありません。
  • 南向きの棟の斜め前にも大きな学生寮が建つので、一部の部屋では眺望がよくないでしょう。
  • 目の前に駐車場があり、将来的にはそこに何かが建つ可能性も否めないので。高層階以外での眺望は、あまり期待しない方がいいかもしれません。
  • ベランダの作り、コンクリか?風通しが良い格子か、、ベランダの作りが格子だと、風ピューピューで大変かもしれません。写真はガラス張りですがコンクリで風通しが多少悪くても、洗濯物が干せるほうが良いです。

【モデルルーム見学記より】

  • 今回は、3LDK(65.26m2)で納戸とウォークインクローゼットとシューズインクローゼット付きのタイプのお部屋を見学しました。まず入口ドアの部分ですが、セコムのサムターンキーを採用しており、最近流行のタイプのマンションの鍵のこじ開けは完全にブロック。しかも窓一つでも空いた状態でセコムをオンにすると即セコムに通知&警報が鳴ります。
  • モデルルームは2タイプあり、まずは3LDK+WIK+N 70.92m2の部屋に案内されました。
    • 玄関のシューズクローゼットは3扉ありますが、ブレーカーのプレートがあるので上部分は使えません。納戸があるのでそちらにブレーカーなどを置けばシューズボックスの収納力があがるので残念なところです。
    • 最初に通されたリビングは、広さ11畳ですが、隣接する5.1畳の洋室とつなげてあり、約16畳ほどの広さとなっています、 しかし、部屋との境目の梁が出ているので一体感がありません。吊りタイプの扉なので、床のレールがないのに勿体無いと感じました。 天井高があるため狭くは感じませんが、リビングをつなげて2LDKのように使う方には気になる部分かもしれません。
    • 洋室にはウォークインではありませんがクローゼットがあり、布団収納タイプのクローゼットもあるようです。
    • キッチンは3.5畳と広く、ディスポーザーと食洗機が標準装備。冷蔵庫置き場が広いのですが、シンク下などの収納とオプションの食器棚以外に収納がありません。 キッチン前の納戸と、各部屋のクローゼットのみですので、収納力には問題がありそうです。
    • 洗面所の三面鏡が面白い形をしていて、2人並んでも鏡がよく見える作りになっていて使い勝手が良さそうです。 体重計置き場がありませんので、そこはマイナスポイントではないでしょうか。 リネン庫も縦長で大きいのですが奥行きがなく、収納力に問題があります。
    • 主寝室となる7畳の洋室にはWICがあり、ダブルサイズのベッドを置いても充分な広さがあります。
    • 全体的に収納が少なく、何か家具などで補わなくてはならないので、実際に住むと手狭に感じることがあるのではないかと感じました。
  • もう一つのモデルルームは、4LDK+WIC+SIC+N 84.52m2の部屋を3LDKに改造して、オプションの使い方をわかりやすくしている部屋でした。
    • 玄関が非常に広く開放感があり、SICも充分な収納力があります。SICのほかにも小さめのシューズクローゼットがあるのでかなり使いやすい玄関ではないでしょうか。
    • 入ってすぐの6.2畳の洋室は、角部屋のために窓があり、サービスバルコニーがあるのですが出ることはできません。室外機置き場になっているようです。WICもあり手狭感もありませんでした。
    • 廊下にある納戸は少し小さめではありますがそれほど問題はないでしょう。
    • 廊下の途中にある洋室5,2畳にも窓があり、明るさと空気の流れがあります。クローゼットもありますので、子供部屋や書斎などとして使えるのではないでしょうか。
    • 洗面所の三面鏡は70平米のモデルルームと同じ仕様ですが、リネン庫の収納力は充分にあるので、こちらの部屋ならば収納に悩むことはなさそうです。浴室は84平米超えの部屋ですが1418の浴槽なので、もう少し広くしてもらいたかった感じもします。
    • リビングに入る扉を開けてすぐにある洋室5畳には、もう一つのリビング続きの部屋のふとんクローゼットを潰してWICにしてありました。来客時の部屋や、書斎など様々な使い方ができる部屋になっているのではないでしょうか。
    • リビングは11.5畳で続きの洋室5畳とつなげてありますが、やはり梁が出ています。柱部分にオプションですが熱帯魚を飼える水槽が付いていて、非常に落ち着く感じがして熱帯魚好きな方にはたまらないつくりになっていました。
    • キッチンは3.6畳ですが、オプションで装飾してあるのでなかなか広く使いやすそうでした。




買い物・食事[ ]

  • スーパーバリューは近いほうだと思う
    • スーパーバリューより、北本通り沿いの「大黒屋」が一番近いと思うけど。 ディスカウントスーパーだけど。
    • 大黒屋ってたまごが安かった記憶はあるけど、肉魚の生鮮食品はないよね。 牛乳のような飲料と調味料、あとは常温保存のものばかりだったはず。 志茂だと肉のおおこしさんの焼き鳥が好きで、金曜の夕方に買いにいきましたね。
  • 北本通りから隅田川側って一軒家やマンションはそれなりにあるのに店がびっくりするくらい少ないよね。 ここがきっかけになって増えると良いんだけど。
    • かつては志茂七溜商店街とか志茂平和通り商店街とかありましたね。 時代の流れだから仕方無いと思います。
      • 志茂平和通りは北本通りの向こう側だが、まだ機能してるだろ。七溜もクリーニング屋ぐらいは使えるよ。
  • 赤羽までバスを使う場合、スカイティアラやパークホームズ赤羽西はすぐ近くにバス停があるけど、オイコスは駅前まで行かないといけないのがちと弱いかな。逆に、最寄駅までは一番近いしスーパーも大型のイオンがある。
    • スーパーがないというのは駅から現地に行くまでの間のことだから、別方向なら複数あるよ。
  • 志茂駅(北入口)には、信号なしで行くことが可能(これはとても大事)。志茂駅に行けば、コンビニが4件ある。
  • 北本通りのイオンにある西松屋は便利だよ。 赤羽西に住んでるけど、自転車で利用している。
  • 買い物に関しては、赤羽南や赤羽台には移動販売車が来るんだけど、志茂は来ないのかな。
  • 共用施設のお店はどうなってるの?どんなもの?
  • スーパーバリューは生鮮のみ、ホームセンターではありませんね。
    • スーパーバリューは日配品コーナーはあるものの本当に最低限です。この辺りで一番近いホームセンターはビバホーム、ドラッグストアは北本通りのイオンの一階か、ララガーデンですね。
    • ニトリ赤羽店(東京本部併設)はホームセンターとは言わないのかな? それに赤羽駅高架下のビバホームより、神谷にあるケーヨーデーツーの方が近くないですか?
  • 周辺には 『志茂スズラン通り商店街』『志茂平和通り商店街』『志茂七溜商店街』と、3つもの商店街が軒を連ね、まずお買い物や、日常の銀行通い、医院などに困るということはあり得ません。
  • 東京メトロ南北線の志茂駅周辺には、コンビニや弁当屋、ディスカウントストアがあり、ちょっとした商店街があります。商店街はポツポツと店舗はありますが、賑わっている感じではなく、現地マンション完成後に賑やかになってくれると良いと思いますが、店舗数が少ないのでどうなるかわかりません。肉屋、酒屋、銭湯のほかにタバコや酒、食料品を売る小さな商店や焼き鳥屋、中華屋などがありますが、志茂駅周辺では日用品で買い忘れたものを買う程度で、メインの買い物はJR赤羽駅周辺に行くしかないでしょう。近隣にイオンもありますが、赤羽駅周辺商業地域に行くのとさほど変わりはないので、やはり赤羽駅周辺の方が便利だと思います。
  • JR赤羽駅周辺はかなり栄えていて、屋根付きアーケードの商店街「LaLaガーデン」にはダイエーやヤマダ電気、西友などの大型店舗の他に様々な商店があるので飲食や買い物に困ることはありません。赤羽駅周辺は大小様々な商業施設や店舗、飲食店があり、西口にもイトーヨーカドーがあるのですが、東口一番街周辺は歓楽街となっているので、治安の面では多少不安はあります。
  • 志茂駅周辺の利便性の低さや、近隣商店街も栄えていないので、日常的に困ることが多いかもしれません。
  • 志茂駅周辺は驚くほど何もなく、志茂銀座商店街は数店を除いて店は閉まっていて、もはや商店街ではありませんね 。唯一、赤羽の名店 川栄の支店があるのが救いまでいきませんが目についた程度です。


育児・教育[ ]

  • 認可保育所も併設のようですね
    • 保育園は認可ですが、マンション住民優先とかは無いタイプですよ。
      • 認可で住民優先て北区にはないですよ。 北区の場合、仮に小規模だと2歳か3歳で卒園になってしまうので使い勝手が悪いなと思います。この辺だと共働きで利用できそうな幼稚園は成立と赤羽幼稚園でしょうか。 あかいとり幼稚園だと、赤羽台までの送迎が厳しいです。 浦和美園もガンガンマンション建っていますが、川口元郷も大規模マンションの供給地ですからね…
  • 保育園事情は気になるところですね。 オイコス最寄りの区立保育園(認可)、1~2年のうちに広い場所に移転確定で、指定管理制度(民間業者による運営)導入予定のようです。 名言はされていませんが、定員拡大が目的と思われます。(あくまで個人的な感想です) 王子、王子神谷あたりに大型マンションができた際、急ピッチで認可保育園が新設されていましたので、志茂もぜひ新設を・・・と思いつつ、北区がどこまでやる気を出してくれるかわかりませんが待機児童解消に向けての北区のやる気は目を見張るものがあります! ただ、基本的に4月入園分しか定員枠が空かないので、入居時期が3月~だと、入居前に入園申込が必要なので注意です。
  • 近くのなでしこ小学校は、もう少ししたら建て直し中の校舎が完成する予定。
  • 赤羽岩淵中学は、建て直し後のとても綺麗な校舎。教育環境はとても良い。
  • なでしこ小学校が徒歩12分
  • 区立神谷中学校が徒歩15分
  • 南北線の志茂駅が徒歩6分なので、都内色々な塾や私立学校にはなにかと便がよさそうですね!
  • 北区の子育て環境は、都内でもかなり恵まれていて、義務教育までの医療費無料や、区の子育て助成金などが充実しているので、都内の穴場の街として近年人気があります。隅田川と荒川の合流地点近くに建つマンションですので、自然環境もあり、繁華街からは離れていて閑静な住宅街ですので、赤羽駅周辺に行かなければ子育てには適している環境だと思います。
  • 小学生のお子さんがいると新築マンションに加えて新築小学校が付いてくるのですね。
  • ここに住んだらみなさんどこに塾通わせますか?やはりレベルが高い巣鴨のほうですかね?
    • 何受験に焦点を当てるかにもよるのでは? 中学とか小学校受験ならば、赤羽は昔から日能研が人気です。自転車で10分位かな? 子供に通塾で電車を強いるのは少し可哀想な気もしますし、何より心配ですよね。でもまぁ、巣鴨なら駒込の隣ですから、それこそ志茂駅近いですし許容範囲内なのかな?
      • もちろん中学受験の塾ですよ(笑) 日能研みたいなチェーンはそこらへんにありますが、大事なのは どこの場所のそこにいくか、ですよ。 赤羽はさすがにないとおもいます。お金をドブに捨てるようなものです。 いくなら巣鴨かな


周辺環境・治安[ ]

  • 工業地帯なのはおさえた方が良い。いわゆる0メートル地帯でもある。
  • 川沿いは見晴らしがいいけど、風がすごい。朝夕で風向きが変わる。
  • 川沿いで、風が強いので、プランターに虫がいっぱいくる。
  • スカイツリーの電波が強いので、テレビは1mぐらいの電線をつなぐだけで受信できる。
  • 道路は狭い。122の抜け道になっていて、飛ばす車がいて危険。10t車も通ることができるので引越しには問題ない。
  • 3丁目と4丁目の敷地の間の道は、基本、一通であるなど、車の交通事情的にはいまいち。
  • マンション東側は、小さな工場がある。
  • いま工事している現場の周りは、犬のフンが落ちている道路。
  • 消防車がたくさん通る。
  • 南東側に8階建ての学生寮ができるよう。完成平成31年3月下旬。 三丁目34番地6他、 敷地面積 2.025.82平米 、延べ面積 4,519.60.50平米 高さ23.65m 。結構 朝日が制限されそう。 この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。 まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。
  • 北区赤羽・十条あたりは昔からガラが悪いことで有名です。昔とは違うとは思いますが、注意が必要だとは思います。
  • 都内23区の大きな駅ですので、多少の治安の悪さは仕方がないところでしょうが、そのあたりを差し引いても便利な環境であることは間違いありません。
  • 車でも電車でも都内中心部へのアクセスが良い立地に、赤羽駅周辺の利便性と東京23区内でありながら自然環境があり、子育て環境もいいです。駅周辺の治安に不安はありますが、赤羽駅からは離れているので、気にならない人には問題ないでしょう。
  • 志茂って何にもないもんね。 赤羽まで行くには自転車がマストだから、今日みたいな雪の日や雨の日は大変。 通勤で赤羽は考えない方が良いね。
  • 近くにスーパーがないのが厳しいよね。学区も微妙ですし。赤羽駅での駐輪場確保も難しいので赤羽を使いたい場合は徒歩になりそう。通勤時間帯に送迎バスに必ず乗れる保障はないので。ただ志茂駅は普通に便利ですよ。この価格なのであれこれ望み過ぎるのもあれですね。
    • 近くにイオンがありますけど。5分でいけるし。
      • マンションからイオンまで徒歩5分で行けますか?
        • 志茂駅からマンションとは違う方向にイオンですよね。帰り道にスーパーがあれば…。 現在住んでいる所が帰り道に一通りのお店が揃っているのでここだと不便になるなぁと思いまして。だからこそのこの価格なのでしょうけど。ここキッカケで栄えるといいですね!現在の志茂駅周辺は寂しすぎます。
  • ここの問題点は道付けが悪すぎる。細い一通をクネクネ行く。
  • 当方、北区の各所に住んできた者です。 東十条・王子・滝野川・北赤羽など。。。 北赤羽とか浮間舟渡は穴場ですよ。 確かに埼京線の各停しか停まらないので、運が悪いと10分以上待つこともありますが、、。 でも、出勤の際は目当ての電車から逆算して家を出れば良いだけですし、帰りも赤羽のエキュートで時間潰してれば寒さや暑さは問題にならないです。 電車の利便性はとっても良い。渋谷方面にも東京方面にもすぐに出られる。 それでいて物件相場は抑え目だし、スーパーとかも結構ある。 遊ぶ場所と外食するところは無いし、お世辞にも活気のある街では無いですがね。
  • この界隈(赤羽駅を中心にした板橋宿、北区)って赤羽駅以外はどこも雰囲気は似たようなもんだからね。 昔からの倉庫・工場街であり都営団地街。荒川の河川周辺は特にそれ。物流の拠点でもあり、印刷系なりの中小工場 が多く並ぶ。加えて住宅難だった自体に大量に建てられた都営団地。 だからこそ23区にあっても赤羽駅周辺以外はずっと安値圏内なわけでね。 一応JRを代表する主要幹線の一つである埼京線なのに浮間舟渡や北赤羽 なんてどこのゾノ田舎駅?ってぐらいな感じが未だに健在なのがその良い例でしょ。 なんで赤羽駅近のマンション買えない人はもうそのあたりの工場街は織り込むしかないし だからこその価格だってそこを納得するしかないでしょ。 じゃなきゃ、4000万円前半で3LDK買えるわけがない(笑)
  • ここは赤羽駅まで直線で結べばそう遠くもないがいかんせんこのマンションから赤羽駅までのアクセス(鉄道のことじゃない。道路、そしてバスのこと)が悪いことがこのマンションが実質的に赤羽駅が使えないことを意味する。別に赤羽駅徒歩20分でもたとえば赤羽駅に向かうバス合流地点の停留所近く、とかだったらひっきりなしに赤羽駅に向かうバスが利用できてそれはそれで赤羽駅までのアクセスが担保されてるので考慮に値するんだがここは残念ながら

そうはない。志茂駅からJR池袋に鉄道で行く場合物理的地図距離からすれば近いのに実際にはおおはばに迂回しないといけない=実質使い物にならないってのと同じことがここにはいえる

    • 「東京都内の鉄道利便性としては不便」であることは間違いない。しかし、4000万前半で買えるマンションは都内にはほとんどなく、同価格帯で比較対象になるのは埼京、京浜東北の主要駅以外や朝霞、価格はやや下がるがつくばエクスプレスになり、それらと比べると便利な方に属する。逆を言えば、ここは安いと言われるが、安くせざる得ない立地にあるということ。
  • 隣に建つ予定の学生寮って高さとか建築プランって公開されましたか?ここは工業地域で日照権による制限がないから、場合によっては隣接側の部屋は寒くて暗いってこともありえますよね。学生寮の高さがどれほどかによって、何階までどれほど日照が遮られるのか変わりますね。
    • 8階建て 23.65m
  • 赤羽が好きな人には我慢できる距離感だが、毎日赤羽駅を通勤として行き帰り使うのはストレスが高く自転車が必須。自転車は規制が厳しいので高架下の置き場所の確認必須。週末は赤羽駅周辺は混み合っていて落ち着けず、唯一の落ち着く場所は荒川の土手。自転車があれば東十条の商店街や王子にも楽に行けるが何か特別なものがあるかというと特別なものはない。
    • ここ、メインは志茂駅だから。赤羽はあくまでもサブ。
  • この周辺は荒川や墨田川の桜並木が綺麗なんだけど、このマンションからは見えるのかな。
    • 青水門より東側は荒川も隅田川も桜はほぼ無いと思ってください。目の前はゴルフ場ですから。このマンションの窓からは赤水門付近がギリギリ見える程度でしょうね。
  • 青水門先にベンチが置いてありますが、冬場はそのベンチから富士山が綺麗に見えてます。そして、新宿高層ビル群の向こうに東京タワーがかすかに見えてます。

【地盤】

  • このマンション検討する方は荒川氾濫時のハザードマップは見ておいたほうがいいです。 北区内で一番水に浸かる地域に指定されています。
    • 今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。 今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は10メートル以上の浸水が想定されていました。
    • もう一つ重要な事が書いてありました。 ここの土地は二週間以上水が引かない、水に浸かる区域でした。 水が引かなければインフラ復旧が出来ず、それまでは生活困難になるので 覚悟しておくようにと警告がありました。 近々、荒川知水資料館アモアで情報収集しようと思います。 

 http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/arage00048.html

  • うちにも新しいハザードマップが届きました。 万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。
    • オイコス志茂の場所は、『早期の立退き避難が必要な区域』『家屋倒壊等氾濫想定区域』『浸水深さ:10m以上』という網掛けがかかってますね。 さすがに10mでは水圧がものすごいですから、建物も無傷では済まないので、上層階の人でも楽観視せずに赤羽台、十条の高台に速やかに避難しましょう。
  • 台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。 いつも出ます。 水辺よりも陥没している土地の方が危険です。 赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。 
  • 浸水の条件はハザードマップに書かれていますよ。 72時間632mmの雨量で荒川が氾濫した場合に10メートル以上水深します。
    • そうだね。荒川が氾濫した場合ね。 中州の新田が水没して田端や日暮里も3メートルの浸水、南北線が水没して丸の内まで冠水したとき。
  • こんな地域では、志茂の町内会や消防団にマンションで参加して地域防災力を高めるに限ると思う。 ここだけでなんとかしようとしても無理でしょ。地域と力を合わせていい関係を築きましょう。 
    • ここはハザードマップで10メートル以上浸水する地域に認定されているので、 24時間有人の防災センター設置が有効だと思います。 知人が住むマンションでは、防災センターが設置されており、非常用エレベータの設備があり、 災害時は防災センターから全戸に一斉放送する体制になっていました。
      • 避難するとき、行方不明者が出たときなどやはり地域から嫌われているのと好かれているのでは雲泥の差かと。 
  • 調べていただくとわかりますが、江東区程ではないものの、こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。 偏りがあるのは、様々な地質があるので一定に沈むとは限らないのと、堤防側に関しては継続的に補修を繰り返してるので高さが維持されてるのでしょうね。 それで相対的にこちらの地盤が低くなってしまったんだと思います。 近年のデータでは沈下は確認されてないので安心してください。 
    • 近年については東京都が公開してます。沈静化してるとのことで安心です。 (ただし調査結果は、北区、荒川区、板橋区、練馬区でひとくくり) 

 http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/...

  • 水害については、こちらに北区とNPO法人あらかわ学会がまとめた水害記録がありますので参考にしてみてください。 

 http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/suigaichosa.html

【道路事情】

  • 志茂でも、北本通りを越えてリバーフロント側へ行くと道路が物凄く狭いイメージですが、こちらの周辺はいかがでしょうか。
    • 写真を撮りに今日歩いてみた感じ正直道路事情は良くないですね。 昔よりは広がりましたがなにぶん道の線形状が悪い。くねくねしすぎです。 さすが都の災害時活動困難度を考慮した危険度調査でワースト100に入るだけのことはあります・・・
    • 右折左折を繰り返しながら122号に出るか、日本化薬さんの方まで迂回してミニストップの交差点に出るか、墨田川伝いに新荒川大橋の方に出るか、といった感じになります。一通多し。
  • 一応、都市計画道路補助86号線が通る予定ですよね? 住民が反対運動やってますが。 それを見込んですぐそばに「赤羽体育館」が完成しました。 隅田川沿いをス-パー堤防?に造り替えて、南千住の汐入エリアのようにする計画なのでは?
    • 86号線の計画は北本通りから赤羽自然観察園へ抜けますのでこの周辺は無関係ですよ。
    • 補助86号線計画は北本通りが終点だから、オイコスに接する周辺の小道はすぐには変わらないと思うな~

 http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/02/DATA/20p2o500.pdf

【焼却場】

  • 焼却場から特に2km圏内はバグフィルターでも取りきれない微粒子の降下量が高いのでご注意ください。
    • 図を見てもらえばわかる通り、そんなこと言い出したらきりがないです。
  • 清掃工場や区立体育館があるお陰でかえって周辺は整備されてます、 メリットとしてとらえても良いと思いますよ


周辺施設[ ]

  • 消防車がよく通るが、病院はたくさんあるので、安心だ。子供の急な病気でも東京北医療センターが近く、24時間体制でもあるので、安心。
  • 志茂のげんきプラザって言う区民プール。温水で年中入れるし、ウォータースライダーもあり子どもは大好きだ。
    • 正確には「げんきプラザ」じゃなくて、「元気ぷらざ」ね。北清掃工場での熱を利用した温水プールだけど、難点はプール後のシャワーでシャンプーなどを使えない事。今年「赤羽体育館」も完成した事で、志茂付近はファミリー向けの街になったと思う。
      • 赤羽体育館も石鹸だめだったはず。実際の利用は桐ヶ丘体育館が多いな… 温水プールに関してはゴミ焼却施設を我慢する代わりの恩恵って感じがする。


その他[ ]

  • メリット
    • 二郎系ラーメンの富士丸が近い。ただし、いつも行列。夜24時以降も行列している。
    • スポーツクラブに入るなら少し遠いがジェクサー赤羽がおすすめ。プールが2面もあり、お風呂も広い。
    • 荒川の土手のこの辺は視界が開けていて旧水門が美しく癒される。
    • 徒歩20分程度ではあるが赤羽駅の交通の便がよい。東京上野ラインができてさらに良くなった。
    • 東十条の商店街もまあまあ行ける距離。
    • ニトリが近く、ダイエーもまあまあ近い。
  • デメリット
    • 志茂駅周辺は過疎化しておりほぼ何もない。夜は大通りの車量が多いが街は驚くほど静かで真っ暗。
    • 赤羽はここ数年で観光地化されて人が多く、ドトールもほぼ満席で、飲み屋も人気店はいつも行列。落ち着ける場所があまりない。
    • 夜は一番街以外は駅前も一転して静か。
    • 赤羽⇄志茂に行くバス便の本数が少ない。
    • 赤羽駅の交通の便は良いが、埼京線の混雑と東京上野ラインの遅延にイライラしてストレスが溜まる。そこから20分以上歩くのは辛すぎるので自転車は必須。雨の日は南北線を使うか本数が少ないバスを待つか、面倒くさいのでいっそのことタクシーで帰宅。


掲示板[ ]

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