グラン・コート西京極Ⅱ 天神リヴェーラ
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要[ ]
- 所在地：京都府京都市右京区西京極徳大寺団子田町38番（地番）
- 交通：阪急京都本線 「西京極」駅 徒歩7分
- 総戸数：66戸
- 構造、建物階数：地上7階建て、地下1階
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2010年08月竣工済み
- 売主：株式会社大倉
- 施工：鳳工業株式会社
価格・コスト・販売時状況[ ]
- 販売価格：2,398万円～4,167万円
- 管理費：6,680円～,9010円(月額)
- 修繕積立金：4,070円～5,480円(月額)
- 修繕積立一時金：232,320円～313,400円
交通[ ]
- 駅が近い
構造・建物[ ]
- エントランスがこじんまりしてる
- 値段の割にエントランスと中のウッドデッキにお金かかってないのが残念です。
- 南側の低層階の展望は無い。
共用施設[ ]
- 共用のエントランスにはベンチがあるが、スペースが小さいのでたまり場にはならない様な感じ。
設備・仕様[ ]
- 食洗機付き
- 1418のワイドタイプのお風呂
- ワイドカウンターキッチン
- スロップシンク付き
- 24時間換気
- 各部屋が引き戸。
間取り[ ]
- 自分的には台所とお風呂が大きいのがお気に入りです。
買い物・食事[ ]
- コンビニが左右一分以内の同じ距離に二つある(ローソン･サンクス)
- 車が無くても自転車での行動範囲で、日常の買い物するところはスーパーやイオンもあるし主婦におすすめかな。
- お買い物はライフやマルヤマやシミズドラック欲しい物によって色々あるので不自由なしです。
- ママ友と近くにランチするお店もいろいろあって、このあたりは主婦にとって住みやすいですよ☆
- ランチおすすめのお店は、海雲亭! お肉がとっても美味しいです
- 葛野大路花屋町を南へ少し行くと西側にケーキ屋ありますが、流行っていて美味しいですよ。
- 葛野七条を東にちょっと行き広い道になる前の南側にある小さなケーキ屋さんも個人でやってますが美味しいです。
育児・教育[ ]
- 学区は間違いなく良いですよ。うちは西京極幼稚園に入れましたが東寺の仏教系なので、子供を預かってくれるだけでなく、人として先生方に教えてもらいました。卒園する時は人の痛みのわかる優しい子に育った感じです。
- 小学校は西京極西小学校でクラスは学年にひとクラスしかない。
- 小学校まで距離は近い
- 小学校は少人数で一クラスしか無いので、仲良し率も高いですよ。
- 幼稚園は西京極幼稚園、光華幼稚園が近い。
- 中学校は七条通りから入れる裏道を通れば10分以内で行ける距離。
- 中学は昔から西京極中学はヤンチャなイメージありますが、最近はそうでも無く柔道とか部活が強いらしいです。
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周辺環境・治安[ ]
- 夜は静か(七条通りも天神川通りも車数少ない）
- 大通りから離れてるから夜は静か
- ローソンの前は交番もある。
- 環境は抜群ですよ。アクアリーナとか運動公園あるので夜は静かですよ。
- 運動公園も近いから、この辺は住み心地がいいですよ!
- 西京極の中ではこの辺りは住み心地良いですよ。緑多いし幹線道路ではないから車通りも少ない方で静かだしこの地域は便利ですよ。
周辺施設[ ]
- アクアリーナが目の前で、スポーツジムやプールがある(市が経営)
- アクアリーナのプールは市民プールなので安いのはもとより平日は空いてるみたいです。
その他[ ]
掲示板[ ]
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |