オーキッドコート
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要[ ]
- 所在地：
- 交通：JR神戸線「住吉」駅 徒歩6分
- 総戸数：
- (渓西館)57戸
- (湖南館)43戸
- (左峯館)47戸
- (右峯館)50 戸
- 構造、建物階数：
- (渓西館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上９階建
- (湖南館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上８階建 塔屋１階建
- (左峯館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上12階建塔屋１階建
- (右峯館)鉄骨鉄筋コンクリート造・地下１階地上12階建 塔屋１階建
- 敷地の権利形態：所有権
- 完成時期：
- (渓西館)1991年3月
- (湖南館)1996年3月
- (左峯館)1992年2月
- (右峯館)1992年2月
- 売主：三井不動産（株） 他３社
- 施工：三井建設(現：三井住友建設)・長谷工コーポレーション ・三井不動産建設(現：みらい建設グループ)工事共同企業体
価格・コスト・販売時状況[ ]
- 新築物件でなくて恐縮ですが、岡本～住吉地区で物件を探しており、 オーキッドコートの佇まいに魅了されました。 億はするだろうと思いきや、４０００万円台からという低価格。 確かに、管理費は異常＝１２万円以上と目にしたことがない金額ではありますが、 かつては、２億円以上した物件であることも幾つかのブログで知りました。 そこで、疑問を抱いたのは、ここまで下落した要因は、管理費以外にあるのか？ということです。 現在は、京都に暮らしておりますが、震災時には遠方におりました為、 この地帯がどのような被災状況だったのか存じ上げません。 ＪＲ住吉近辺は、日常的な買い物に便利で、小・中学も評判のいい校区だと聞いておりますが、オーキッドコートが建つ場所は、何かしら不都合な点があるのでしょうか？ 宜しければ、ご意見賜れますようお願い申し上げます。
- ここは阪神間を代表するマンションでしょ。他にも良いマンションはあるけど、あの存在感は他にないのでは？？
- 物件事態に不都合はありませんよ。一番のネックは管理費・修繕積立金・固定資産税でしょう。もし仮に現金で購入したとしても、毎月２０万円近く。普通の人は払えません。ローンで買う人も多いですから、１０００万円頭金入れても月々合計３０万以上とか・・・月３０万以上払えば１億ちかいローン組むのと一緒ですよ？言いかえれば２０万円の管理費＝６０００万円のローンに相当します。ローンは繰り上げ返済をすれば支払いがなくなりますが管理費は消えません。そう考えたら４０００万円でも決して安すぎないかと。完成して２０年近くは経ってる訳ですしね。また別で固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されますから、４０００万円のオーキッドでは年収１０００万円そこそこでは厳しいかと。昔ココがらみで裁判がありましたが、資産価値を下げるような内容ではありませんでした。地震のときはほとんど影響はなかったように思います。マンションで管理費が高いのは致命傷です。
- ここに限らず、バブル期のマンション等で管理費修繕費が異様に高くなってる物件は、買っても次に処分するのが相当厳しいよ。管理組合が、管理会社替えるなり、努力してないと確実に陥る。ここは商船三井興産かな。三井系だから変わることはないだろうな。古い住民は良くも悪くも意固地だろうし。一時フィットネスの利用でモメたね。いざ売りたいとなって、売れなくて費用負担だけ続くのは、その辺のサラリーマンじゃ耐えられないだろ。
- ここのよさは、逆に管理費の高さゆえんに一般人が住めないのでセキュリティー、プライバシーが確保されるということでは。有名人（イチローも住んでいた）や社長とか、差別化した飛行機のファーストクラスや新幹線のグリーン車のようなものかと。それを必要とする人には有効でしょうが、別に必要のない人はいらないのでは。少なくとも一般人の俺は必要ないが。金もだせんし。
- 出張前に質問を掲げていたもので、遅くなり申し訳ございません。レスを下さった４名の方には感謝いたします。わたくしたち夫婦は４０代後半ですが、職務上、互いの勤務地を転々と致しまして、社宅住まい（内、１５年は別居＝異なる勤務地）でしたので、初めて、マイホームを持てるかなといった状況です。幸い、その間の貯蓄が夫婦合わせてマンションの販売価格に手が届くかも？と勇み足でしたが、どうやら、そう甘くないようですね。資産価値もそれ程見込めない＝転売しにくい物件かと思わされました。固定資産税がおそらく１００㎡で５０万円前後はくることが想定されるとありましたが、これもまた、私どものリサーチが足りず、仰け反る金額でした。
- ４０００万とかの流通価格は入居権利金やゴルフの会員権みたいなもので、オーキッドは事実上は分譲マンションではなく、高額賃貸マンションに属する物件だと思いますよ。
- 購入してローン＋管理費を払うよりも賃貸の方が安価になる場合もあります。(30万ぐらいで借りられるところも）分譲を高額賃貸に出すマンションです。よく芸能人が1カ月公演とかでホテルでなくてキッチン付きがいいとかいう人が借りるマンションです。外車でケリーを持つママがランチをしながら子供を待っているフレンチレストランや寿司やあり、ある程度のジムがあるのでホテルライクな生活がこの中でできます。セキュリティーも高いし、、。学区もよいですがここに住む人は公立にはいかないと思います。（隣の有名私立ですね、、。）
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交通[ ]
構造・建物[ ]
共用施設[ ]
設備・仕様[ ]
- 空調だったか、給湯だったかなんだかの設備が、もう売り止めになってて、メンテするにメンテできないらしく入れ替えるのも構造上難しいとかで、その管理のための費用が莫大になっているとききましたよ。
- ２０１２年にオーダーメイドでベース空調機を全館交換しているそうです。不動産屋さんによると、全体の設備は大阪ガスが提供して熱・空調とも安定供給してるそうです。
間取り[ ]
買い物・食事[ ]
育児・教育[ ]
周辺環境・治安[ ]
周辺施設[ ]
その他[ ]
掲示板[ ]
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|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |