エクセレントシティ蕨ステーションフロント

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4.34

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物件概要

エクセレントシティ蕨ステーションフロント　外観完成予想図1

エクセレントシティ蕨ステーションフロント　外観完成予想図2

• 所在地：埼玉県蕨市塚越1丁目10-2、-10、-11
• 交通：JR京浜東北線 「蕨」駅より徒歩3分
• 総戸数：100戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年10月
• 売主：新日本建設株式会社
• 施工：新日本建設株式会社
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 蕨の相場がわからないのですが、川口や浦和より安くて西川口より高いとなると＠270前後でしょうか。
• ここも＠300くらいするんでしょうね。3分でスーパー前とはいえ高そうですね。蕨の環境でその値段か、、
  • 坪300万前後でしたら妥当なほうですかね。東川口駅前のレーベンと同じくらいの坪単価なのでどちらがいいか皆さん迷いそうなところですよね？
    • 蕨と東川口では客層の競合はなさそう。蕨の環境が許容範囲なら東川口は選ばないと思う。ここって蕨市なので共働き世帯は保育園について確認したほうがいいよ。線路を交えて川口市と蕨市が入り組む場所なので近場で落ちると線路を越えないといけない。
      • なるほどですね。そうなるとここと競合するマンションというと具体的にはどこになりますかね？
        • レーベン川口並木とかじゃないでしょうか？
• 設備は良さそうですが、気になるのは、2Lのリビングの横の部屋の四畳は狭いかなぁ、、モデルルーム等楽しみに待ってます。
• 坪300前後かな。3LDKは6000万ぐらい？
• 昨日行ってきました。2階で坪290～な感じでした。街はともかく設備仕様はよかったですよ。
  • 2階の67平米の部屋？
    • 行ってきました。高すぎるね。諦めた方が良い。外国人ばかり...
• モデルルーム行ってきたけど、坪単価300前後で細かいところで設備が最新なのと立地のせいか似たような物件より1000万程度価格が上乗せされてるなって感じでした。駅からマンションまでのルートは商店街だけあって日中は人通りが多くて気にならないけど、21時以降がどんな感じなのかが気になりますね。
• 部屋の設備が最新なのはいいが、外観が坪単価300っていう感じが全くなく普通。似たような物件より1000万も高いならデザインも頑張ってほしかった
• 1LDKで4000万円弱とは恐れ入った。
• 蕨の東口は街を歩いてると体感で5割が異国の方に感じます。日本人は歩きながら喋る人が少ないのも理由な気がしますが、それを差し引いてもです。観光地のような場所ならともかく、自分が居住する地域なのでいつも気に掛かります。立地、設備、西口再開発、昨今の輸入品の高騰などなどすべて含めての値段なので高いのは仕方ないと思いましたが、上記の異国文化がまったく気にならない人向けの物件だと思いました。
• 蕨も高くなってしまったなー高層階は余裕の坪単300万越えかー
  • 301(67.49平米):5798万円(坪単283万)
  • 204(52.27平米):4698万円(坪単297万)
  • 208(36.96平米):3498万円(坪単312万)
    • 最高価格が6698万円で坪単328万
• 蕨駅前の再開発は確実にリセールにも有利ですから人気にはなりそうですね。あとは設備も、中堅建設会社ではかなり良いのではないでしょうか。住民のモラルは、マイナス？としても、駅前の賑わいを考えれば、目を瞑れるか瞑れないかだけになるのではないかと。値段は建設物価と労務単価、土地がアップしていて、さがる見込みがないので、新築はどこも高いですよね…後にでるのはどんどん上がっている気がしています。

【第1期2次先着順販売概要】

• 販売戸数：20戸
• 販売価格：3,198万円～6,498万円
• 最多販売価格帯：4,900万円台（3戸）※100万円単位
• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：33.59m2～67.49m2
• バルコニー面積：7.56m2～11.97m2
• 管理費（月額）：10,000円～18,900円
• 修繕積立金（月額）：3,100円～6,100円
• 管理準備金（引渡時一括払）：10,000円～18,900円
• 修繕積立基金（引渡時一括払）：303,000円～608,000円
• エクセレントウォーターサポート費（月額）：990円
• 浄化装置登録費用（引渡時一括払）：11,880円

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構造・建物

• 建ぺい率：64.78%（許容80%）
• 容積率：399.67%（許容400%）
• 敷地面積：1,326.99m2
• 建築面積：859.60m2
• 建築延床面積：6,336.18m2（容積率計算対象外面積：1,032.62m2を含む）

共用施設

• 駐車場：敷地内に15台（機械式10台、平置き駐車場5台 ※1台はカーシェアリング用）
  • 月額使用料：15,000円～18,000円
    • 駐車場が足りない気がします。周辺の駐車場を借りることで何とかなりそうですかね。
• バイク置場：敷地内に3台
  • 月額使用料：2,000円～3,000円
• 自転車置場：敷地内に154台（スライドラック、ラック式）
  • 月額使用料：100円～300円

間取り

• 52m2の2LDKなどはリタイア後の夫婦にぴったりですね。この場所なら老後も安心かと。
• 36平米1LDKは都心勤務のシングルでもいけそう。都内の変な場所を買うより京浜線3分でスーパー隣で日当たり良好なら将来的に売っても貸しても損はしないかと。
• ここは一階も部屋になってますかね。一階の端の方だとスーパーに出入りするトラックの音がしてしまうでしょうからそこは懸念点になるのかもしれません。
  • パースを見ると11スパンあるので9層で99戸。総戸数100（管理室除く）なので1戸だけ1階にあるかも知れません。おそらく物件概要にある「テラス7.56平米」（2階以上は「バルコニー」という呼称になる）の部屋なので、この面積から考えるとDタイプ36平米の部屋なのかなと考えてます。この部屋、2階以上と比べると居住性や防犯性に難があるのでパンダ部屋として2000万を切る価格で売り出されるかも。
• 1LDKのDタイプ気になります。お風呂は1316で十分な広さですが、キッチンシンク狭くないですか？コンロも魚焼きグリルつかなそうですよね。食洗機ないし、スーパ横で自炊がメインになると思うのですが、キッチンの使い勝手だけ気になります。
  • そもそも1ldkは投資用に作られたらしいね、実用性は考えたかな

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買い物・食事

• ショッピング

1. ライフ 蕨駅前店　　徒歩1分／約10m
2. マツモトキヨシ 蕨店　　徒歩1分／約20m
3. ダイソー 蕨中央店　　徒歩1分／約80m
4. セブンイレブン 蕨東口1番街店　　徒歩2分／約110m
5. キャンドウ 蕨東口駅前店　　徒歩2分／約140m
6. ローソン 蕨駅東口店　　徒歩2分／約160m
7. 東武ストア 蕨店　　徒歩3分／約220m
8. クリエイトエス・ディー 蕨駅東口店　　徒歩3分／約220m
9. ローソンストア100 わらび駅東口店　　徒歩4分／約280m
10. コクミンドラッグ 蕨駅店　　徒歩4分／約300m
11. ファミリーマート 川口芝新町店　　徒歩4分／約310m
12. くすりセイジョー 蕨店　　徒歩6分／約430m
13. ウエルシア 川口芝樋ノ爪店　　徒歩6分／約480m
14. マツモトキヨシ 蕨西口店　　徒歩8分／約570m
15. ビッグ・エー 蕨塚越3丁目店　　徒歩8分／約600m
16. 西友 蕨店　　徒歩9分／約710m
17. ヤオコー 蕨南町店　　徒歩10分／約770m
18. スギ薬局 蕨南店　　徒歩11分／約850m
19. マルエツ 蕨店　　徒歩11分／約870m
20. イオンタウン 蕨　　徒歩15分／約1,130m
21. イオンモール 川口前川　　徒歩22分／約1,700m
22. コーナン 川口前川店・カスミフードスクエア 川口前川店　　徒歩24分／約1,860m#

育児・教育

• 教育施設

1. 東小学校　　徒歩9分／約670m
2. 東中学校　　徒歩14分／約1,050m
3. サンロード保育園　　徒歩2分／約140m
4. ひまわり保育園　　徒歩4分／約250m
5. このみ保育所　　徒歩5分／約400m
6. けやき保育園　　徒歩7分／約550m
7. エバーキッズ 蕨保育園　　徒歩8分／約610m
8. ひなた保育園 蕨園　　徒歩9分／約650m
9. さくらさくみらい 蕨　　徒歩9分／約690m
10. 蕨ゆたか保育園　　徒歩9分／約720m
11. 保育ルームフェリーチェ 蕨園　　徒歩10分／約790m
12. 明星幼稚園　　徒歩11分／約830m
13. キッズフィールド わらび北町園　　徒歩11分／約840m
14. さくら保育園　　徒歩13分／約990m
15. わらび幼稚園　　徒歩14分／約1,080m
16. ニチイキッズ わらび保育園　　徒歩15分／約1,130m
17. 東京個別指導学院 蕨教室　　徒歩2分／約160m
18. 森塾 蕨校　　徒歩3分／約210m
19. 個別教室のトライ 蕨駅前校　　徒歩3分／約210m
20. 早稲田アカデミー個別進学館 蕨校　　徒歩3分／約230m
21. 早稲田アカデミー 蕨校　　徒歩4分／約280m
22. 武田塾 蕨校　　徒歩4分／約280m
23. 明光義塾 蕨東口教室　　徒歩4分／約310m
24. 数学個別指導塾 学而館　　徒歩6分／約410m
25. スクール21 蕨教室　　徒歩6分／約450m
26. サイエイスクール 蕨校　　徒歩8分／約640m
27. 学習塾スペース 蕨中央教室　　徒歩9分／約650m
28. 国大セミナー 蕨校　　徒歩9分／約650m

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• さいこうのりっち
  • まあたしかに。こんな駅近で日当たりが確保できるのは魅力ですね。
    • めちゃくちゃ立地いいねぇ。コンパクト多く作れてるからグロスもそこまで張らないし平均坪単価320程と予想。
• 利便性は抜群ですよね。ファミリーにしてもシングルにしても立地のメリットは大きいと思います。
• 立地はいいけどとにかく治安悪そう
• 蕨に住んでますけど治安良くないよね。沿線的にも新都心とかの方がよくない
  • 確かに蕨は治安も環境やばいですけど、東川口は駅近でも良い生活環境ですよね。色々と比較しているのですが、教育とか含めて考えてもあそこの環境が一番良いかもしれないです。
• 時間帯によるかもですが、この間、所用で蕨に行く事があり、蕨駅で電車を待ってたら、土曜日14時ぐらいのホームでリアルに4割ぐらいは外国の方でした。煽りとかでは全くなく、そういう環境が苦手な方は蕨は外した方が無難かも。ムキムキタトゥーのアジア人が多かった印象。あくまで個人的な印象です。

周辺施設

• 病院

1. のぶしま矯正歯科　　徒歩1分／約50m
2. 飯田歯科医院　　徒歩1分／約70m
3. 河野整形外科　　徒歩1分／約80m
4. わらび駅前耳鼻咽喉科クリニック　　徒歩1分／約80m
5. アイケアクリニックかわぐち蕨院　　徒歩1分／約80m
6. ワラビー三国歯科　　徒歩2分／約100m
7. 小林犬猫病院　　徒歩2分／約120m
8. 蔵元歯科医院　　徒歩3分／約190m
9. ももたろう腎・泌尿器科クリニック　　徒歩4分／約270m
10. 菊池整形外科　　徒歩4分／約280m
11. 浅賀歯科医院　　徒歩4分／約300m
12. 松尾歯科医院　　徒歩4分／約320m
13. 大島デンタルクリニック　　徒歩5分／約340m
14. 旭歯科医院　　徒歩5分／約370m
15. 小野寺歯科医院　　徒歩6分／約430m
16. 目時医院　　徒歩6分／約440m
17. 国松医院　　徒歩6分／約440m
18. ピジョン動物愛護病院 わらび院　　徒歩6分／約440m
19. 蕨歯科クリニック　　徒歩7分／約490m
20. シティタワーわらびキッズクリニック　　徒歩7分／約510m
21. 東歯科医院　　徒歩7分／約510m
22. 八木橋眼科医院　　徒歩7分／約510m
23. 蕨歯科・矯正歯科　　徒歩7分／約520m
24. 栗原内科医院　　徒歩7分／約520m
25. シティタワーわらび皮膚科　　徒歩7分／約530m
26. ふたばクリニック　　徒歩7分／約530m
27. わらび耳鼻科　　徒歩7分／約540m
28. おくだ整形外科内科　　徒歩7分／約550m
29. ひの歯科　　徒歩7分／約550m
30. よこたクリニック　　徒歩7分／約560m
31. 守岩歯科医院　　徒歩8分／約580m
32. 西村歯科医院　　徒歩8分／約580m
33. 弦間歯科医院　　徒歩8分／約580m
34. 蕨・さくら歯科　　徒歩8分／約590m
35. ひかる眼科　　徒歩8分／約590m
36. ワラビーこどもクリニック　　徒歩8分／約590m
37. 蕨セントラル整形外科　　徒歩8分／約590m
38. わらび中央内科クリニック　　徒歩8分／約590m
39. 新井整形外科　　徒歩8分／約590m
40. はやの眼科　　徒歩8分／約610m
41. いちろう動物病院　　徒歩8分／約630m
42. アール歯科クリニック川口芝　　徒歩8分／約630m
43. やまざき歯科クリニック　　徒歩9分／約650m
44. やますげ医院　　徒歩9分／約670m
45. わらび整形外科　　徒歩9分／約690m
46. みなと医院　　徒歩9分／約700m
47. 三木歯科　　徒歩9分／約700m
48. 川本歯科医院　　徒歩9分／約720m
49. 片桐医院　　徒歩10分／約740m
50. 佐々木耳鼻咽喉科クリニック　　徒歩10分／約760m
51. 斎藤クリニック　　徒歩10分／約770m
52. まもる歯科クリニック　　徒歩10分／約790m
53. 平松歯科医院　　徒歩11分／約820m
54. 三谷歯科医院　　徒歩11分／約830m
55. 前島クリニック　　徒歩11分／約830m
56. 田近医院　　徒歩11分／約880m
57. 蕨市休日・平日夜間急患診療所　　徒歩15分／約1,130m
58. 益子病院　　徒歩17分／約1360m
59. 蕨市立病院　　徒歩17分／約1,360m
60. かわぐち心臓呼吸器病院　　徒歩26分／約2,040m

• 金融機関

1. みずほ銀行 わらび支店　　徒歩3分／約200m
2. 埼玉りそな銀行 蕨東支店　　徒歩4分／約260m
3. 東和銀行 わらび支店　　徒歩4分／約290m
4. 青木信用金庫 蕨駅前支店　　徒歩4分／約310m
5. 蕨塚越郵便局　　徒歩4分／約310m
6. 三菱UFJ銀行 蕨支店　　徒歩5分／約340m
7. 東京信用金庫 蕨支店　　徒歩6分／約460m
8. 三井住友銀行 わらび支店　　徒歩6分／約480m
9. 城北信用金庫 蕨支店芝出張所　　徒歩7分／約510m
10. 武蔵野銀行 蕨支店　　徒歩8分／約570m
11. 蕨駅前郵便局　　徒歩8分／約620m
12. 川口芝中田郵便局　　徒歩9分／約710m

• 公共・レジャー施設

1. 1. 仁中歩公園　　徒歩3分／約180m
2. 末広公園　　徒歩3分／約210m
3. 芝新町公園　　徒歩6分／約460m
4. 堀代公園　　徒歩7分／約530m
5. 柳橋公園　　徒歩7分／約560m
6. 西仲公園　　徒歩10分／約740m
7. ちびっこ広場 No.26　　徒歩10分／約780m
8. 塚越公園　　徒歩11分／約820m
9. 蕨市民公園　　徒歩11分／約820m
10. 中央公園　　徒歩11分／約830m
11. 芝樋ノ爪公園　　徒歩11分／約860m
12. 芝中田西公園　　徒歩12分／約890m
13. 大荒田交通公園　　徒歩12分／約900m
14. 芝中田南公園　　徒歩12分／約900m
15. 樋ノ爪児童公園　　徒歩12分／約930m
16. 蕨城址公園　　徒歩14分／約1,100m
17. 南町桜並木遊歩道　　徒歩19分／約1,450m
18. 青木町公園総合運動場　　徒歩24分／約1,920m
19. 塚越児童館　　徒歩6分／約460m
20. 旭町公民館　　徒歩7分／約550m
21. 蕨市立文化ホールくるる　　徒歩7分／約550m
22. 塚越コミュニティセンター　　徒歩12分／約920m
23. 中央コミュニティセンター　　徒歩14分／約1,090m
24. 北町コミュニティセンター　　徒歩16分／約1,270m
25. FASTGYM24 蕨店　　徒歩2分／約160m
26. LAVA 蕨店　　徒歩2分／約160m
27. JOYFIT24 蕨　　徒歩3分／約220m
28. エニタイムフィットネス 蕨店　　徒歩4分／約290m
29. ユアー 蕨　　徒歩7分／約550m
30. スポーツクラブNAS 蕨　　徒歩8分／約590m
31. ルネサンス 蕨24　　徒歩10分／約760m
32. WOWCA 蕨ゴルフクラブ　　徒歩11分／約840m

　

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