アルファグランデ小岩スカイファースト

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区南小岩七丁目2354番 外
• 交通：JR総武線「小岩」駅徒歩3分
• 総戸数：177戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（中間免震工法）一部鉄骨造・地上29階、地下2階、塔屋一階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年4月下旬予定
• 売主：スターツコーポレーション株式会社*3、一般財団法人首都圏不燃建築公社
• 施工：南小岩七丁目西地区第一種市街地再開発事業建設工事 共同企業体(大成建設㈱、スターツCAM㈱）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 5000万から7000万円あたりよ。安いのは低層階68平米くらいので4000万円台。
• 事前説明会行ってきました。2LDKで4300万円台からで3LDKは北側が4900万円台からで 南側は6000万円台って話でしたよ。
  • ３LDKの平均で6000万台中盤くらいは行ってる感じです。。。
  • 3LDK希望ですが、込々だと最低層でも5000万円代中盤からですね。。小岩なら駅近でも5000万も出せばいい家住める。
  • この価格なら小岩徒歩十分圏内の新築戸建てを購入可能で、なおかつお釣りが来る。しかも管理修繕は小さな部屋でも三万越えなので、その点も合わせて考えると戸建てなら更に予算を700～800万上げて検討できる。
• この広さでこの価格ならば、湾岸エリアのタワマン買えますよ。
• 90㎡の部屋は、南西角部屋が 6300万くらいから7000万円 (下層階～26階)。それより上は、 間取りも広くなって、億の値段。
• 南東角部屋は 6000万前半から、7000万円手前(下層階～19階)。20階から25階あたりまでは、地域優先の方が購入済でした。
• 南東と南西で、階数を6つ落とすと同じ値段になるイメージです。南東＞南西 。南東の方が人気なのは、花火が見えるからと営業の方は言ってました。西側は近い将来別のタワマンが建つ予定で、超至近でお見合いになる可能性を感じてるからじゃないでしょうか。

【契約者】

• 仕事で海外が多い為、成田、羽田行き直通リムジンバスが小岩駅前からすぐ乗降でき、老後と仕事でお世話になりそうなコンシェルジュの長期不在時の室内換気、観葉植物の灌水、宅配便、家事代行、ペットホテル、不要品回収、クリーニングなどの取り扱いサービスと、小岩駅前、免震タワーマンション、スーパー、内科、立地が決めてでした。老後の杞憂から解放です。
• 我が家は主人の通勤、将来子供が電車で通学・通勤することも考え、また、老後、免震、駅周辺やマンション下のスーパーといった日常的な買い物の便の良さ、駅前の空港リムジンバス、コンシェルジュサービスの充実、他には、Low-Eガラスや独立型ディスポーザー等の標準設備も決め手となりました。難をいえば、柱の出っ張りが気になりましたが、ここまで好条件が揃う物件が他に無かったので決めました。入居が楽しみです。

【モデルルーム】

• モデルルームは２タイプでした。

1. 90.50 ㎡の角部屋　廊下幅　約1.2m（車イスが余裕で通れるようにとの事。）
2. 74.97 ㎡の角部屋　廊下幅　約1.1m( 車イスが余裕で通れるようにとの事。）

• • 他社のマンションの多くは廊下面積を最小限にして部屋や収納を広く取るコンセプトが多いのに、こちらは「老後の車イス生活対応」を軸に部屋や収納よりも廊下の面積、幅を多く取っているため、リタイア組や障害者の方に喜ばれる造りとなっており、収納重視のファミリーにはこの廊下面積はデッドスペースではないかと思いました。
  • 上記部屋２タイプは玄関横の「下足入れ」が小さく、DINKSの我々では不満な大きさ。ロングブーツが入るスペースもなく夫婦２人の靴も入りきらない大きさでした。できれば大きなシューズインクローゼットを設置して欲しかった。
  • 74.97㎡の部屋のウオークインクローゼットも奥行も狭く小さく半畳もない小さなものでした。
  • 天井高は2.6m ですが入った途端、圧迫感。何故？と思いましたらハイサッシではないため、リビング窓の高さがない。下り天井で梁が中に入る為、せっかくの天井高2.6m も開放感なし。。 営業さんに聞いたら、皆さんから圧迫感ある。と同じこと言われているそうです。外がよく見える為に中の窓を低くしました。と弁解していたけど。。
• 車イス対応の高齢者に優しいバリアーフリータワーマンションのコンセプトならキッズルームよりもケアハウスにした方がここのマンションの需要に沿っているような気がしました。 一番申し込みが多いのは高齢者夫婦の住み替えが多いと営業さんから聞きました。納得。。
• モデルルーム見てきましたが、広いけど柱や梁が飛び出ているのでかなり圧迫感があります。また、収納が少なく仕様もちょっと落ちますよね...

【コスト】

• 共用部分や店舗事務所が多いので、管理費・修繕費がとても高そうな気がします。
• 管理費高いですね。最初からこれだと、10年後は••• 無駄な共用施設が多いのもありますが、エレベーターの保守費とかも相当かかりそう。居住階へのエレベーターが3機、その他実は自転車置き場等々へも3、4機もあるようです。
  • 管理費については最初から高いですが、上がり幅は少なかったですよ。修繕積み立て金についても同様です。ただ、免震ということもあり、その分修繕積み立て基金が高いですが。

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交通

• 羽田、成田空港直行のリムジンバスが駅前より出ていて海外旅行や海外出張も便利ですよ。デズニーランド行きの直行バスも小岩駅前より出ています。
• 周辺は自転車が多く運転しづらい

構造・建物

• 敷地面積：3,159.49㎡
• 建築延床面積：32,112.82㎡（うち容積対象面積22,084.17㎡）
• 建ぺい率：70％
• 容積率：700％
• 中間免震
• 西側から富士山が見える
• この物件は東南東にかしげてるので、北東側の日照時間が多少長そうですね。

共用施設

• 駐車場：61台（機械式駐車場60台、平置駐車場1台)
• 駐輪場：356台
• 施設は無駄なものが多い印象うけました。パーティルームにスタディールーム、シアタールーム、キッズルーム、コンシェルジュと豊洲のタワーマンションのようなフルスペックです。 ジャグジーまでありました。
• 各フロアゴミを出せますが、図面をみると臭いを防ぐ部屋がなく、ディスポーザーがついてないので、夏場はフロアに生ゴミの臭いがしてしまうと思います。

設備・仕様

• 床暖房は標準
• ディスポーザーはない
• トイレや風呂場に手すりがついている

間取り

• 間取りはゆとりがあっていいですね。
• 使い勝手もちゃんと考えられてていいですよね。
• 弱点は収納少なさ。全部屋、車イス対応の広い廊下の為、車イスでお風呂もトイレも楽々移動可能です。とにかく車イス対応の為、収納や部屋が二の次。まだ車イスが必要でないファミリーやDINKSには収納が少ないのは大打撃。
• まさかこの部屋の面積に対し、シューズインクローゼットや大きなウオークインクローゼットがないとは思いませんでした。

買い物・食事

• 地下にスーパー、一階にカフェが入るようですよ。
  • サミットと内科、処方箋薬局は確定だったと思います。
• 大手スーパーもありますが、商店街の小さなお店も活気があります。
• 駅から近いですし、周辺にいろんなお店があるので生活環境は利便性が良さそうですよね。100円ショップなどが入ったビルは楽しみですね。家電量販店もうれしいですね。電車に乗って買いに行かなくてもいいのは便利です。

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育児・教育

• 小学校が遠くなってしまうので迷ってます。低学年が20分かけていくのはやっぱり大変ですかね。
• 小学校も近い
• 学区の小学校まで信号無しで行ける。評判も悪くない。
• 公立の中学校はすごく遠い

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 小岩はほとんど行ったことがないのですが、一言でいうとどんな街ですか。
  • 地元の方は温かく人情がありとても気さくな方が多いです。フラワーロードにはいつも季節の花が植えてあり、音楽が流れ、七夕にはフラワーロードに多くの短冊が飾られ華やかです。住んでいて治安も良いですよ。特にフラワーロードは夜中も明るく、帰宅する会社員の方々がたくさん歩いていらっしゃいます。
  • 小岩は人々も温かく、物価も安く老後暮らしやすいと思います。
  • 都心にも近いので通勤は便利ですよ。
  • 昔ながらの下町なので人情味があり気さくな方が多い
  • 小岩駅周辺は歓楽街で飲み屋や風俗、酔っ払い、呼び込みの男性の方や、ホステスさんなども多い

【再開発】

• 通りの反対側にも大きな土地で何か建物を建設中でしたけど、あれはなんでしょうか？
  • フラワーロード郵便局の跡地でしょうか？ 小岩六丁目計画と検索すると出てます。大型スーパーマーケットやレストラン、物産展や郵便局の大型施設ができるそうです。
  • フラワーロード郵便局が入る池田ビルに11月下旬、大型スーパー、オオゼキが江戸川区初出店。２階に100円均一セリア、スギグループのドラッグストアがオープンします。

http://www.ikedabuilding.co.jp

http://blog.livedoor.jp/tot1935a/archives/50709374.html

• 北側の都市計画道路（区道）、パンフレットではリングロードという名称で出ている部分は、道路計画自体は決定で、これから地権者様とのお話し合いになるのだそうですが、目標感としては平成３７年～４０年を目標に完成させたいとのことでした。（江戸川区都市計画課）
• 時間は掛かりそうですが、小岩駅周辺が魅力的になることに期待したいです。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/town/

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO76302050Y4A820C1L83000/

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周辺施設

• 小児科が気になって検索しましたら、意外に、マンションから直ぐにも、小岩駅周辺にも小児科がありましたので、安心しました。

その他

• コンシェルジュの取り次ぎサービスですが、長期不在時の室内換気もしてくれるそうです。老後の海外ロングステイも観葉植物の灌水、室内換気も安心して行けそうです。

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• アルファグランデ小岩スカイファーストについての口コミ掲示板
• アルファグランデ小岩スカイファーストについて

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