マンション理事会の運営

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総会議長が心得るべき事は？

• 今期の理事長になりました。理事でしたので、他に立候補者もなく前任理事長の推薦と役員全員の賛同で議案となり 総会で承認されました（お互いさまですので断る訳にもいかず） 先日の総会では目新しい議案も無く、議長（理事長）も手馴れた采配ででした。気が早いのですが来年の総会運営が上手く出来るか心配し始めています。理事会の運営も同様です。経験者（理事長・理事・監事）の方、どの様に対処されましたか？
  • ご苦労様です。

1. 管理組合の総会なるものは、討論し、何かをつくり出すものではなく、異論や質問に正確に反論や説明を着くし、賛成票を増やす場であること。
2. 総会開催前に、議案は既に決まっているので、委任状を出来るだけ少なくし、議決権行使書を使い易くすることで、総会開催前に総会のシナリオを推定できる様にすること。具体的には、総会の議案（普通議決案件でも、特別議決案件でも）全てに、理事会案の要領を書いて、それを読むだけで、賛否の意志、勿論、出来れば賛成の意志を表現できるようにする。正直言えば、議決権行使書を提出すれば、欠席しても良いくらいのつもりで対処。
3. 総会開催前に、収集した議決権行使書の賛成結果と実出席者の半数が賛成と目論めば、議案の結果は読めるので、厳しい予想の議案については、実出席者から賛成票を得るべく努力が必要だが、そうでない議案については、結論が予想されるから、議長としても余裕が保てる。
4. 蛇足ながら細則などによるのは当然だが、次期の理事、監事、要すれば、防火管理者などの選任候補者は、事前に出席する様に手配。

• 前から気にはしていたのですが当ＭＳには議決権行使書がありません。一応「白紙委任状は議長への委任と見做します」との注意書きはあります。今まで、知ってる限りではモメた事はありませんが、議決権行使書はやっぱり要りますよね？
  • 議決権行為書は欠席組合員の意志そのものを表現するもで、管理会社、理事会が事前予想が出来ないことはありますが、反対票を少なくするものでも、理事会意向本位のものでもないことは明らかです。委任状は、特に白紙委任状は新築当時で情報、知識が不足している場合は仕方のないことですが、経年している管理組合では、欠席者は、直接の意思表示ができる議決権行使書を使用する組合員が多くなりましょうし、又、そうならなければいつまでも、あなた任せで組合自治が醸成されないでしょう。
  • 議決権行使書は有効につかうべきです。管理組合総会に組合員が全員出席することは極小のマンションでもないかがり現実性はなく、議決権行使書を使用を意図的に、排除した前理事長の判断は、総会に出席できない組合員が賛成・反対の意思表示する権利を奪うことを意味しており、明らかに不適切です。管理会社が、反対の議決権行使書をかき集め否決に持ち込んだ事を議決権行使書の不使用の事由にしていますが、真実はどうなのでしょうか？議案を否決された理事会の逆恨みだと思います。情報の出先は、議案を否決された理事会だと思いますが、管理会社が運動したとしても、管理会社の変更は必要なしと各組合員は判断した事実は動かせない事実であり、反対票のすべてを管理会社の自由意志であつめられるわけもなく（管理会社の思惑と逆で、賛成票を投じる人もいるわけで）、管理会社変更の合意が得られなかっただけではないでしょうか？総会出席者での議決と白紙委任状だけ決めて行く方式は望ましいとは思えません。

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理事会運営について

• 私の住まうマンションは築約30年弱、店舗あわせて12階立て、100戸ほどのマンションです。わけあって今年管理組合の理事長をつとめています。本来なら私のような若輩がすることでもないと思いますが、築30年ということもあり、住民の多くがお年寄りになられ、理事会活動がままならないこと、若い方がいらっしゃっても、将来的に引越しを考えている方がほとんどで理事会活動に興味を持っていないこと、また、賃貸に出されている方も多く、年々理事会に参加される方が少なくなっているというのが現状です。将来的には管理組合を管理会社に委託するという法律が立法化されるという動きもあると聞きますが、具体的にいつになるかというのは未定とのこと。その中にあって、今後理事会を運営していく上で何かいい知恵がおありならば教えていただきたいと思います。今のところ、理事会参加に際して報酬制にする、議事録以外に壁新聞のようなものを作成し、広報活動を行う、アンケートの実施や議題、意見を住民全体から募り、参加意識を持っていただくといったところしか私の思いつくところはないのですが...。
  • 右も左もわからぬまま、理事長就任して焦る気持ちはわかるのですが、スレ立てした相談事項は、理事会運営全般でしょうか？この掲示板の下のほうには、各課題に関して経験者や知識者の方のアドバイスが多数あります。それらに目を通した上で、既マンションで試みるべき事項を絞ったほうがいいのでは？築３０年となれば、組合活動や理事会もかなり落ち着いていると思います。大きな修繕も終えている頃でしょう。まずは、副理事長や他理事の人とじっくり話し、解決せねばならない問題を知るべきかと。
  • 報酬制はやめたほうがいいです。報酬もらうと責任も大きくなるし、言いたいこと言われてしまいますよ。自分の家のことなんだから、報酬もらおうともらうまいと、参加してくれる人はいると思います。他は正しいですが、なんか新築マンションみたいな雰囲気ですね。他のマンションではすでに実行されていることばかり・・・。今まで、何もやってなかった、ということですよね。なお、実施にはお金のかかることもあります。工夫すべきはなるべく安くやることですね。ホームページ作成が安くていいのですが、これもプロに頼むとかなりお金を取られます。住民に詳しい人がいて、ボランティアでやってもらえるといいのですが・・・。
  • 他のマンションですと、たいていは、何らかの問題を抱えています。・ペット問題。・騒音問題。・大規模修繕。・管理費の滞納。・駐車場や駐輪場の問題。・ごみ出しルールが守られない。．．等々．．特に問題がないのであれば、それは喜ばしいことです。築約３０年弱でしたら、そろそろ２回目の大規模修繕、でしょうか？それとも、大規模修繕も終わって、特に何の問題もない状態なのでしょうか？それと、理事会に参加される方が少なくなっている、とはいうものの、理事会そのものが適正に開催され、理事の過半数の出席により成立しているのでしたら、本当に特に問題ないように思うのですが．．
  • お気持ちはわかりました。が、質問が漠然としすぎていて、みなさま回答のしようがないと思います。個別の問題をもっと具体的に挙げていただければ、参考になるご意見を聞けると思うのですが・・・
  • そんなに難しく考えなくても良いのでは？だいいち自分の親の世話もロクにできないのに（まだ親の世話になってたりして？）他人の世話ができる分けないでしょう（笑）わたしは５年以上役員やってるけれどスレ主さんのように悩んだことはなかったなあ。もっと大雑把に考えても良いのでは？
  • 管理組合運営では情報が命です。積極的に情報を発信し、一人でも多くの区分所有者に組合活動に興味を持ってもらえるように努力するべきだと私は考えます。

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理事会の運営について

• 新築マンションに入居して３ヶ月がたちました。そろそろ管理組合の第一回総会が開かれると思います。役員についても小規模マンションなのですぐに順番は回ってくるので覚悟はしておりますが、理事会の運営のついて素朴な疑問があります。・総会での議題を提出するまでの過程なんですが、議題として提出するまでのふるいわけはどのようにするのでしょうか？たとえばたくさんの意見が寄せられて、全部が全部議題として扱っていたら大変ですよね。その重要度はやはり理事会の采配で決めるものなのでしょか？管理組合規約の変更に伴うレベルに関するもは議題として提出され、何％以上の賛成を求めないと改正されないというのはわかるのですが、そこまでいかないたとえばみんなで注意しましょうレベル（マナーに関する点など）は意見があったものすべて総会で発表するのでしょうか。また騒音などのトラブル（上階がうるさい、○○号室の人が手すりに布団をかけている）といった苦情は直接理事長に話がくるのでしょうか？マンションによって違うとは思いますが、皆さんの理事会の運営方針というか総会までの準備や流れについて教えてください。
  • 二年目のマンションの理事をやってます。総会で決議しなければいけないことと，通常の理事会で決めることは内容的に別です。スレ主さんのマンション管理規約集をごらんになれば，その辺のことは全て載っています。いちどご覧になってみてください。マナーや苦情などは総会に諮る必要はありませんので，毎月の理事会で対応していく問題だと思います。ちなみにうちのマンションも３ヶ月で管理組合うごきだしました。といっても，デベがやってくれたのですが。
  • 第一次的な窓口として、クレームが寄せられる事はあると思います。（それこそ、初回の総会でそういうルールにするかどうか決める必要がある）でも、住人間の紛争を調整・解決するために理事会があるのだ、という考え方は規約どうこう以前に、社会的に正しくないと思いますよ。物件によって異なるものの、組合役員の職務である「管理上必要な業務」に「住民間の紛争調整」が含まれるかどうかは議論の分かれるところでしょう。そもそも管理に対する立場は役員も一般組合員も同等の筈だし、ことトラブルに関していえば、各々の責任とモラルにおいて臨むのが当然だと思います。理事会である程度の整理は必要でしょうが・・・。うちのマンションでも、総会で一部の方が「理事なら責任持って皆のために働いてくれ」と何でも押し付けようとしていました。（他の方にたしなめられていましたが）理事会は雑用係である、という誤解が悪循環を招いていると思います。
  • 第１回総会の決議事項。デベの当面の管理規約であれば、「管理会社に１年間は委託する」が議案の第一ではないですか？これは通常なら過半数で可決出来ます。それ以外のことは、ガス抜きさせて。あとは管理組合の自主性がどこまで発揮できるかによると思います。
  • 150戸ほどの中規模なので、１０年目で始めて理事になりました。小規模とのことで、管理会社を入れておられるのか、自主管理なのかで理事や理事長の忙しさは変わってきます。自主管理なら、１,２年で実質崩壊する管理組合も多いときいてます。何か問題のあったときだけ集まるようです。管理会社を入れておられるなら、苦情の類はそこへ行く様にしないと、えらいことになります。専用ポストをもうけて、（まともなデベなら最初から作っている）苦情、意見はそこへ入れてもらいましょう。

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